01 73 10 19 95Peu mature, le marché des résidences pour les personnes âgées encore autonomes de plus de 75 ans va connaître un essor important dans les prochaines années, portées par un contexte sociodémographique et économique favorable.
Pour anticiper la perte d’autonomie qu’ils pourront rencontrer, les seniors souhaitent aménager leur logement, s’installer dans un logement adapté ou dans des structures d’hébergement équipées offrant assistance, restauration et animations. Mais cette perte d’autonomie arrive de plus en plus tard : aujourd’hui, elle ne concerne que 20 % des personnes âgées de plus de 85 ans. Si la loi de 2002 rénovant l’action sociale et médico-sociale a permis le développement des EPHAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes) pour répondre aux besoins des seniors dépendants, elle n’a rien prévu à ce jour pour les séniors en autonomie. Les acteurs de l’immobilier ont ainsi saisi l’opportunité de proposer des logements non médicalisés pour des personnes toujours autonomes : les résidences séniors.
L’engouement pour ce type d’actif immobilier reste stable pour les promoteurs immobiliers : la part des résidences services séniors sur les logements globaux passe par exemple en France de 7,5% au premier trimestre 2012 à 8,2% au deuxième semestre 2017.
Un contexte démographique favorable au développement des résidences séniors
L’accroissement des besoins est inéluctable avec la génération des « baby-boomers ». Les classes d’âges comprises entre 75 et 95 ans dans la population française devraient progresser de 111,3 % sur la période 2015-2070 selon les prospectives de l’INSEE. S’ils vivent plus longtemps (deux ans de plus en l’espace de vingt ans), 38 % d’entre eux vieillissent seuls et peuvent être amenés à rechercher un logement en résidence séniors. Davantage attirés par les régions du sud-ouest, les séniors, pour 47 % d’entre eux, souhaitent rester auprès de leur famille et de leurs proches. Ils privilégient aussi les aspects pratiques (36 %) et plus généralement le cadre de vie (30 %). Le domicile demeure cependant de loin la solution préférée des séniors, avec 92,5 % des lits et la part des résidences non médicalisées reste encore faible, avec seulement 1,3 % des lits. Mais les résidences séniors devraient voir leur population hébergée doubler en 2020 par rapport à 2014. Le modèle de logement préféré de ces séniors est un T2 meublé.
Des moyens financiers en hausse pour les personnes âgées
Les montants de pensions de retraite s’inscrivent en hausse constante depuis 10 ans, tandis que la part des personnes de 75 ans et plus bénéficiant de l’APA (allocation presonnalisée d'autonomie, versée pour assister les personnes dépendantes vivant à leur domicile ou en hébergement) oscille entre 11 et 27 % selon les départements. Les séniors peuvent aussi compter sur leur patrimoine pour compléter leur retraite : la part de revenus du patrimoine pour les personnes de 75 ans et plus avoisine 20,8 % en 2006, soit deux fois plus que la population adulte globale (10,8 %). Enfin, le taux de personnes âgées vivant sous le seuil de la pauvreté est globalement plus faible que pour l’ensemble de la population française.
Le marché des résidences seniors : un contexte économique favorable aux investissements dans les actifs alternatifs
Dans un secteur de la construction dynamique (13,5 % en moyenne annuelle) depuis 2014, la baisse des taux de rendement prime incite les investisseurs institutionnels à s’orienter vers des actifs alternatifs plus rentables : alors que la part du résidentiel conventionnel est passée de 30 % à 12 % entre 2000 et 2016, celle des actifs alternatifs, dont les résidences de services, a doublé, passant de 4 à 8 % sur la période. Dans un contexte de reprise économique et d’accroissement de la population âgée, le secteur devrait connaître un essor important.
L’essor programmé des résidences services séniors
En 2017, la France comptait 620 résidences séniors en exploitation, soit 47 000 logements concentrés pour l’essentiel sur le littoral atlantique, le pourtour méditerranéen et l’Île-de-France.
Dans un contexte où les pouvoirs publics accordent la grande majorité des permis de construire déposés, les acteurs du marché multiplient les projets. Le marché devrait progresser de 23 % en 2019, et entre 16 et 26 % en 2021. Les projets de résidences séniors (82 logements en moyenne) se situent essentiellement dans les grandes métropoles, notamment à Paris, Lyon, Bordeaux, Lille et sur la côte sud-est.
Les résidences seniors : un investissement peu risqué à la location
L’exploitation de résidences séniors s’appuie essentiellement sur le modèle du bail commercial : seul le gestionnaire, qui lui-même sous-loue aux séniors, supporte les risques d’impayés ou de vacance, ainsi que les frais de travaux. L’investisseur doit toutefois s’assurer de la solidité financière du gestionnaire et de la qualité de l’emplacement dans la perspective de la revente. Sur cet aspect, les investisseurs sont sensibles aux critères socio-économiques tels que la dynamique du territoire, les revenus des retraités, le taux de pauvreté et la part des personnes dépendantes.
Parmi les autres indicateurs clés figurent l’évolution démographique des personnes âgées de plus de 75 ans et des séniors vivants seuls ainsi que la profondeur du marché et le taux d’équipement. À ce classement macro, il est nécessaire d’ajouter une seconde analyse micro pour chaque actif étudié.
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