On distingue deux types de résidences. Les résidences de premier type sont des copropriétés dérogatoires dans lesquelles les syndicats de copropriété offrent des services qu’il « produit » lui-même ou qu’il achète en bloc. Les charges de service sont assimilées à des charges de copropriété, que les copropriétaires en soient ou non consommateurs. On les appelle résidence du premier type car il s’agit du premier mode de fonctionnement mais ce mode d’exploitation, qui ne permet pas l’individualisation des services, tend désormais à évoluer vers les résidences services de second type promulguées depuis 2009.

Ces résidences de deuxième type sont des copropriétés de droit commun, dans lesquelles le syndicat de copropriété n’a pas pour objet la prestation de services puisque c’est le prestataire qui offre directement ses services aux résidents à partir d’espaces dédiés qui représenteront 10 à 20 % de la surface totale. On distingue finalement les charges de copropriété des charges liées aux prestations de services. Ces résidences doivent donc proposer trois de ces quatre prestations hôtelières : petit-déjeuner, ménage, fourniture de linge de maison et réception des clients mais elles proposent généralement bien plus : restaurant, salle de fitness, piscine, bibliothèque, etc. Le seuil critique d’une résidence services séniors est de 80 logements, avec une majorité de T2.

Dans tous les cas, la situation de la résidence ainsi que la qualité de l’exploitant sont les deux critères de valorisation les plus importants.

La signature d’un bail commercial de 9 ans avec l’exploitant assure une rentabilité puisqu’il offre la garantie du versement d’un loyer à l’investisseur de manière pérenne et pendant une période ferme, généralement de 9 ans mais pouvant aller au-delà. Il s’agit du premier élément expliquant l’appétence des investisseurs pour ce produit d’investissement, qu’il s’agisse d’investisseurs nationaux (vente en bloc) ou de particuliers (vente à la découpe).
 
Le deuxième élément tient aux régimes fiscaux avantageux, ayant fortement contribué au développement des résidences services au cours de ces dernières années. 
Effectivement, cette typologie d’actifs bénéficie de plusieurs mesures fiscales encourageantes : dispositif Censi-Bouvard quand le bien est neuf, puis, comme pour toutes les résidences services, que le bien soit neuf ou ancien, le placement de l’investisseur sous le régime de la location meublée permet de récupérer la TVA ayant grevé le bien (lorsqu’il est neuf), et d’amortir la totalité du coût du bien.