Les outlets centers se sont fortement développés entre les années 1980 et les années 2000, d’abord au Royaume-Uni puis dans le reste de l’Europe. Le phénomène s’explique par le contexte économique : en période de crise, les particuliers sont enclins à consommer moins cher. Commerce de destination par excellence, le magasin d’usine se distingue des autres actifs de commerce par son taux de conversion et un panier élevé : les clients y vont moins souvent que dans un centre commercial mais y dépensent presque toujours et beaucoup plus. Ils regroupent le plus souvent les mêmes grandes enseignes internationales. Les investisseurs comme les promoteurs attachent une attention accrue à l’esthétique de l’outlet center et à la qualité de son environnement. Alors que les premiers magasins d’usine étaient surtout implantés dans des zones industrielles ou en périphérie des grandes agglomérations, les outlet centers de nouvelle génération s’installent à proximité de sites à fort potentiel touristique qui permettent de maximiser l’afflux de clientèle : souvent dédiés aux marques de luxe, ils deviennent de véritables étapes dans les circuits proposés par les voyagistes.

L’actif outlet center est recherché et les taux de vacance y sont relativement faibles. Le marché se caractérise par un fort potentiel de développement, notamment dans le Sud de la France. Certains visent le mass market, d’autres sont plus orientés vers les enseignes haut de gamme. Les 3 premiers centres en termes de chiffre d’affaires en France sont situés dans la moitié Nord de la France : il s’agit de La Vallée Village, à Disneyland Paris, suivi par Marques Avenue à L’Île-St-Denis et Marques Avenue à Corbeil Essonne. En Europe, ce sont le Bicester Village à Londres, le Kildare Village à Dublin, le La Roca Village à Barcelone, le Wertheim Village à Francfort ou encore le Fidenza Village à Milan qui attirent le plus de touristes.

L’outlet center tire sa rentabilité du fait qu’il est un produit de niche. Il est recherché dans le cadre de stratégies de diversification de portefeuille. Les investisseurs confient généralement la gestion de cet actif spécifique à des opérateurs spécialisés tels que Concept & Distribution, Value Retail… Les transactions sont peu nombreuses. Le rendement attendu sur les magasins d’usine se situe entre 5,25 et 6,50 %.