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Page d'accueil / Actifs / Habitations / Logements sociaux et conventionnés
Très encadrés, les logements sociaux conventionnés ne sont pas des actifs de rapport classiques. Le plafonnement des loyers limite la rentabilité locative par rapport aux autres actifs immobiliers. En revanche, comme il répond à un besoin fondamental, le logement social résiste bien en cas de crise : il s’agit d’un actif résilient.
Les mesures incitatives des pouvoirs publics et des taux d’intérêt assez bas (prêts PLS et PLI) ont contribué à la croissance du parc de logements conventionnés. Plus sensibles sur le plan réglementaire, les logements sociaux se revendent surtout en bloc et constituent un marché qui demeure étroit (moins de 10 000 unités vendues par an sur un marché global de plus de 800 000 ventes de logements).
Les logements sociaux ou conventionnés sont des actifs immobiliers très encadrés. Agréés par l’État et financés avec des fonds publics, ils font l’objet d’une procédure d’attribution contrôlée par la puissance publique. Leur loyer est plafonné. Ils accueillent des locataires disposant de ressources inférieures à un plafond et éligibles à l’APL. Les locataires qui respectent leur bail bénéficient d’un droit au maintien dans les lieux sans durée limitée.
Les mesures incitatives des pouvoirs publics et des taux d’intérêt assez bas (prêts PLS et PLI) ont contribué à la croissance du parc de logements conventionnés. Plus sensibles sur le plan réglementaire, les logements sociaux se revendent surtout en bloc et constituent un marché qui demeure étroit (moins de 10 000 unités vendues par an sur un marché global de plus de 800 000 ventes de logements).
Très encadrés, les logements sociaux conventionnés ne sont pas des actifs de rapport classiques. Le plafonnement des loyers limite la rentabilité locative par rapport aux autres actifs immobiliers. En revanche, comme il répond à un besoin fondamental, le logement social résiste bien en cas de crise : il s’agit d’un actif résilient.
L’intérêt des investisseurs pour le logement social repose en premier lieu sur la sécurité des revenus (taux d’occupation élevé et forte demande non satisfaite). Les investisseurs privés s’intéressent également au potentiel de revalorisation locative à la sortie de la convention dès lors que la sortie du régime social est envisageable. Les actifs retrouvant le régime de droit commun voient leur rendement locatif s’apprécier. Des investisseurs s'intéressent également à l'acquisition de la nue-propriété de logements conventionnés avec la perspective d'une sortie du régime de la convention.
Les charges récupérables/non récupérables, le taux de rotation, le taux d’impayés, les coûts annuels de remise en état des logements sont des critères à prendre en compte pour l’évaluation d’un immeuble de logement conventionné.
La durée de la convention et surtout les possibilités de sortie à son terme sont des éléments essentiels pour déterminer les méthodologies d’évaluation à appliquer au logement conventionné. Dans le cas d’une possibilité de sortie du régime social au terme de la convention, l’expert considère une valeur correspondant au marché de droit commun, puis il déduit la moins-value correspondant au manque à gagner locatif (par rapport au loyer de marché libre) sur la durée restant à courir jusqu’au déplafonnement possible, ainsi que les travaux et les coûts de vacance.
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