Les logements sociaux ou conventionnés sont des actifs immobiliers très encadrés. Agréés par l’État et financés avec des fonds publics, ils font l’objet d’une procédure d’attribution contrôlée par la puissance publique. Leur loyer est plafonné. Ils accueillent des locataires disposant de ressources inférieures à un plafond et éligibles à l’APL. Les locataires qui respectent leur bail bénéficient d’un droit au maintien dans les lieux sans durée limitée.

Les mesures incitatives des pouvoirs publics et des taux d’intérêt assez bas (prêts PLS et PLI) ont contribué à la croissance du parc de logements conventionnés. Plus sensibles sur le plan réglementaire, les logements sociaux se revendent surtout en bloc et constituent un marché qui demeure étroit (moins de 10 000 unités vendues par an sur un marché global de plus de 800 000 ventes de logements).

Très encadrés, les logements sociaux conventionnés ne sont pas des actifs de rapport classiques. Le plafonnement des loyers limite la rentabilité locative par rapport aux autres actifs immobiliers. En revanche, comme il répond à un besoin fondamental, le logement social résiste bien en cas de crise : il s’agit d’un actif résilient.

L’intérêt des investisseurs pour le logement social repose en premier lieu sur la sécurité des revenus (taux d’occupation élevé et forte demande non satisfaite). Les investisseurs privés s’intéressent également au potentiel de revalorisation locative à la sortie de la convention dès lors que la sortie du régime social est envisageable. Les actifs retrouvant le régime de droit commun voient leur rendement locatif s’apprécier. Des investisseurs s'intéressent également à l'acquisition de la nue-propriété de logements conventionnés avec la perspective d'une sortie du régime de la convention.