Évaluation immobilière de locaux d’activité :
des actifs très diversifiés
À mi-chemin entre les entrepôts et les bureaux, les locaux d’activité consacrent jusqu’à 80 % de leur superficie à des activités de production et/ou de manutention. De taille très variable, ils peuvent aussi bien être utilisés pour l’activité de PME locales que de firmes internationales. Ils concernent donc essentiellement un marché d’utilisateurs et intéressent les investisseurs dans le cadre de stratégies de diversification.
Bien que le marché soit relativement stable, la grande diversité de ces actifs rend leur estimation complexe. Nos experts les valorisent au cas par cas.
1 198
MONTANT INVESTI EN MILLIONS €
-34,86%
ESTIMATION DES MONTANTS INVESTIS PAR RAPPORT À 2022
5,50%
TAUX DE RENDEMENT PRIME
S2 2023 - Research - BNP Paribas Real Estate
Évaluation des locaux : le point de vue de notre expert
THOMAS BRAUD
Expert immobilier - Référent logistique
Quelles spécificités présentent les locaux d’activité ?
Les locaux d’activité sont très présents sur le territoire français, aussi bien dans les grandes métropoles, que les villes plus modestes ou en territoire rural. Historiquement, les locaux d’activité étaient des ateliers familiaux, de petites structures, situés à proximité des logements.
On distingue trois grandes catégories de locaux d’activité :
- Les usines : des locaux de production adaptés à un process. L’usine sera construite autour du process et constituera un bâtiment spécifique dédié à une activité. La difficulté sera de trouver le financement initial et de revendre (bâtiments non standardisés).
- Les locaux d’activité : généralement destinés à des PME et de petites surfaces. Ils sont formatés, standardisés (activité de fabrication / stockage). On remarque une surface généralement une surface inférieure à 1 000 m² et une situation dans des parcs d’activité offrant des services mutualisés.
- Les locaux mixtes : ils présentent une forte proportion de bureaux (50 %), une partie activité plus basse (3 m) avec ouverture par porte sectionnelle sur l’extérieur et chauffée.
Quelles sont les attentes des investisseurs à l'égard de cet actif ?
Les locaux d’activité représentent généralement entre 3 et 6 % de l’investissement total en immobilier d’entreprise en France, contre environ 10 % en logistique et 65 % en bureaux. Ces chiffres s’expliquent par un marché principalement animé par des utilisateurs.
Que ce soit les utilisateurs ou les investisseurs, les attentes concernant les bâtiments sont semblables : des bâtiments récents, modulables, banalisables, bien situés en première ou deuxième couronne d’agglomérations de grande taille, bien visibles et implantés dans un secteur bien desservi par les infrastructures de transport. Concernant les bureaux d’accompagnement, des proportions de l’ordre de 10 à 15 % maximum de la surface totale du site sont attendus.
Par ailleurs, les caractéristiques intrinsèques du bâti vont également compter (absence de couverture amiantée, bureaux aux prestations sobres, locaux chauffés, portes à quai, etc…).
Enfin, nous pouvons ajouter que les investisseurs privilégieront également les actifs loués dans le cadre de baux fermes de longue durée, par un preneur solide.
Locaux d’activité : les principaux critères d’évaluation
La variété de ces locaux, en termes de taille, de nature ou de secteur d’activité, rend leur évaluation complexe : nos experts travaillent au cas par cas. Les clients peuvent aussi être très différents : utilisateurs, sociétés foncières ou investisseurs internationaux n’ont pas les mêmes attentes.
Loaclisation
Contraintes liées au plan d’urbanisme, proximité d’une zone de commerces.
Taux de vacance
La vacance de locaux avoisinants signifie un marché peu dynamique.
Aménagements
Confort et performance des installations, fonctionnalités, éclairage, chauffage...
Équipements
Hauteur sous plafond, nombre de portes à quai, respect des normes…
Normes
HQE, accessibilité, ERP… et normes spécifiques à certaines activités.
Compte tenu de leur variété et de leur mixité, les locaux d'activité font souvent l'objet de reconversions. À ce titre, les experts de BNP Paribas Real Estate Valuation France proposent le plus souvent différents scénarios de valorisation. Par exemple, un investisseur est intéressé par la localisation d'un local d'activité des années 1960. Si le bâtiment a du potentiel, on peut adopter une approche "marchand de biens" qui consiste à conserver les murs et à réhabiliter le local. Autre option, l'approche foncière : dans ce cas, on valorise le terrain en fonction des données collectées par BNP Paribas Real Estate Valuation France sur l'environnement de l'actif (emplacement du terrain, contraintes du plan d'urbanisme...) et sur le marché, et on le rase pour en construire un nouveau.
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