Évaluation immobilière de murs commerciaux :
l’emplacement au premier plan
Du magasin de proximité à la grande surface en passant par la supérette ou le restaurant, les commerces sont une catégorie d’actifs polymorphe. Plus encore que pour tout autre actif immobilier, c’est la qualité de la localisation qui joue le rôle le plus important dans l’estimation des murs et du droit au bail. L’évaluation d’un commerce en pied d’immeuble demande donc une connaissance très pointue des différents types d’actifs en présence, mais aussi une compréhension fine de leur environnement immédiat et de leurs facteurs de commercialité.
Pour les meilleures localisations, le marché est caractérisé par la rareté. Dans ce contexte, les commerces en pied d’immeuble sont des actifs résilients, peu exposés au risque de vacance dans les grandes villes. Ils sont par conséquent très recherchés par les investisseurs en quête d’outils de diversification ou de sécurisation.
797
MONTANT INVESTI EN MILLIONS €
-60,39%
EVOLUTION DES MONTANTS INVESTIS PAR RAPPORT À 2022
4,25 %
TAUX DE RENDEMENT PRIME
S2 2023 - Research - BNP Paribas Real Estate
Évaluation des murs commerciaux : le point de vue de notre expert
PASCAL ROBIC
Expert immobilier et référent commerces en pied d'immeuble
Quelles sont les caractéristiques de l’actif commerce/pied d’immeuble ?
Si la localisation compte pour beaucoup dans la valeur de la plupart des actifs immobiliers, c’est encore plus vrai pour les commerces. Par exemple, dans une même rue parisienne, une différence d’exposition au soleil entre un restaurant et une brasserie disposant d’une terrasse entraînera un écart de valorisation, alors que cet aspect sera sans importance pour une supérette ou une cave à vins. Les facteurs qui ont une influence sur l’afflux de clients potentiels, comme la proximité d’une bouche de métro ou d’enseignes réputées, doivent également être considérés avec soin. Chaque commerce en pied d’immeuble est un cas unique : l’estimation des murs commerciaux et du droit au bail demande une analyse particulièrement fine.
Quelles tendances observe-t-on sur le marché ?
Le marché des commerces en pied d’immeuble est double : les cessions et les locations. Dans les grandes villes, la plupart des enseignes louent les meilleurs emplacements sur de longues durées. La vente de murs est quant à elle limitée. Les produits sont donc rares alors que la demande des investisseurs est forte, ce qui pousse les prix à la hausse. Les enseignes ont en outre tendance à rechercher des surfaces importantes (environ 300 m²) pour y installer des commerces de proximité, pour limiter la concurrence ou pour réduire les charges au mètre carré, mais de telles superficies sont rares dans les grandes villes.
Quelles sont les attentes des investisseurs ?
L’actif commerce en pied d’immeuble est très recherché par les investisseurs en raison de son caractère sécurisé. En effet, dès lors que le commerce bénéficie d’un bon emplacement, le lissage à la hausse des loyers résultant du statut des baux commerciaux dans le cadre du renouvellement du bail limite le turn over des locataires, tout en laissant l’espoir à l’investisseur de pouvoir réévaluer le loyer à terme. Mais les pieds d’immeubles présentent l’inconvénient de surfaces plus faibles, et donc de frais de gestion plus importants. C’est pourquoi ils intéressent des investisseurs transverses en quête d’outils de diversification ou de sécurisation, comme les SCPI, les foncières ou les assureurs.
Quels sont les principaux critères d’évaluation des murs commerciaux ?
Un emplacement recherché, avec des facteurs de commercialité favorables, est le tout premier critère d’évaluation d’un commerce.
L’emplacement
C’est le critère essentiel dans la valorisation des murs commerciaux.
Les clauses du bail
Possibilité ou non de déplafonner le loyer.
Les facteurs locaux de commercialité
Leur évolution permet de justifier le déplafonnement du loyer.
La destination des locaux
Restauration, tous commerces.
Qualité des enseignes à proximité
Elles sont le gage d’un afflux de clients.
Le loyer d'un commerce en pied d’immeuble est en principe plafonné lors du renouvellement du bail. Le bailleur peut toutefois le déplafonner lorsque survient une modification notable, notamment des facteurs de commercialité. En cas d’impossibilité de réévaluer le loyer en fin de bail, on jouera sur le paramètre du taux plutôt que sur celui de la valeur locative de marché.
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