L’actif terrain à la particularité d’être un actif donc la valeur vénale est sensible aux évolutions de plusieurs déterminants autres que les marchés immobiliers de leurs destinations. De par sa nature le terrain a une valeur vénale résultante du projet développable, qu’il soit nu ou avec un bâti existant (mais destiné à faire l’objet d’une opération de reconstruction ou de reconstruction lourde).

L’actif terrain est ainsi également sensible aux politiques publiques via l’évolution des règlementations d’urbanisme des communes, à l’augmentation des coûts de construction et aux avancées des règlementations environnementales. Cependant, au regard de la pression foncière constante en milieu urbanisé, cet actif souvent sous-jacent se révèle particulièrement résilient et présente potentiellement d’importants effets de levier pour les propriétaires. 

Le positionnement des investisseurs dépend de leurs statuts. Les investisseurs utilisateurs qui construiront pour eux-mêmes perçoivent l’actif terrain comme un vecteur pérenne de leur développement à moyen et long terme. Leur positionnement est donc lié à une stratégie patrimoniale d’ancrage géographique dictée par une nécessité ou parfois par une opportunité en cas d’extension d’activités.  

Les investisseurs aménageurs ou promoteurs (qui réaliseront des constructions destinées à être cédées à des tiers) perçoivent ce même actif comme une opportunité à court terme. Leurs attentes sont liées à une logique de marge anticipée ou rentabilité immédiate qui sera réalisée en sortie d’opération. Pour ces investisseurs, la charge foncière acceptable pour chaque opération résulte ainsi de ces paramètres et d’une stratégie de minimisation du risque.