Évaluation immobilière de résidences étudiantes :
l’emplacement d’abord
L’estimation d’une résidence étudiante dépend étroitement de sa localisation, des prestations qu’elle propose et du montant des loyers. Le nombre d’étudiants ne cesse d’augmenter depuis les années 1980, tandis que l’offre de logements est insuffisante. Les pouvoirs publics ne couvrant que 15 % des besoins, ils ont recours à des incitations fiscales pour encourager les investisseurs à compléter le parc.
Sur le marché, la pénurie d’offre exerce une pression à la hausse sur la valeur, et à la baisse sur les taux de rendement de l’actif. Le taux d’occupation moyen des résidences étant proche de 100 %, ce type d’actif est très sécurisé pour les investisseurs.
Le point de vue de notre expert
SOLENNE LOIZEAU
Expert immobilier et référente résidences services
Quelles sont les caractéristiques des résidences services étudiantes ?
Afin qu’un actif soit défini comme résidence service étudiante, la loi impose que 70% de la population de l’ensemble immobilier soit étudiante et qu’au moins trois de ces quatre prestations hôtelières soit assurées : petit-déjeuner, ménage, fourniture de linge de maison et réception des clients. Généralement, ces résidences présentent une surface minimum de 3.000 m² pour environ 120 logements meublés et équipés (90 % de studios entre 17 et 22 m²). Plus la capacité d’accueil est importante, mieux elle permettra d’amortir les surfaces nécessaires aux locaux dédiés aux services et d’amortir les charges d’exploitation. En revanche, une capacité excessive engendre un risque de suroffre. Les taux d’occupation dépassent généralement les 95 %.
Ces établissements sont généralement situés à proximité d’établissements dispensant un enseignement supérieur. La situation géographique est le critère n°1 invoqué par les étudiants. L’autre paramètre décisif est la présence dans un rayon proche de services et de transports en commun.
La situation de la résidence et la qualité de l’exploitant sont les deux critères de valorisation les plus importants.
Quelles sont les attentes des investisseurs à l’égard des résidences services étudiantes ?
La signature d’un bail commercial de 9 ans avec l’exploitant assure une rentabilité puisqu’il offre la garantie du versement d’un loyer à l’investisseur de manière pérenne et pendant une période ferme, généralement de 9 ans mais pouvant aller au-delà. Il s’agit du premier élément expliquant l’appétence des investisseurs pour ce produit d’investissement, qu’il s’agisse d’investisseurs nationaux (vente en bloc) ou de particuliers (vente à la découpe).
Le deuxième élément tient aux régimes fiscaux avantageux, ayant fortement contribué au développement des résidences services au cours de ces dernières années.
Effectivement, cette typologie d’actifs bénéficie de plusieurs mesures fiscales encourageantes : dispositif Censi-Bouvard quand le bien est neuf, puis, comme pour toutes les résidences services, que le bien soit neuf ou ancien, le placement de l’investisseur sous le régime de la location meublée permet de récupérer la TVA ayant grevé le bien (lorsqu’il est neuf), et d’amortir la totalité du coût du bien.
Quels sont les principaux critères d’évaluation d’une résidence étudiante ?
La situation géographique d’une résidence services étudiante est un critère d’évaluation particulièrement important : sa localisation dans une ville fortement universitaire est de nature à accroître la valeur. La proximité d’établissements d’enseignement supérieur et la bonne desserte en transports en commun sont aussi des critères déterminants.
Localisation
Ville étudiante, proximité des universités et des transports.
Prestations hôtelières
Fourniture de linge de maison, ménage, réception…
Capacité de la résidence étudiante
Généralement 100 logements et plus.
Cohérence du loyer
Le loyer ne doit pas être trop élevé au regard du marché locatif local.
Qualité de l’exploitant
Références, réputation sur le marché.
L’estimation d’une résidence étudiante varie selon qu’on est en présence d’un bien en l’état futur d’achèvement ou bâti. Dans les deux cas, on évalue l’actif par les méthodes de la capitalisation du revenu et de la comparaison directe. Dans l’hypothèse d’un bien bâti, on prend également en compte les bilans d’activité de son exploitation.
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