Évaluation immobilière de murs d’EHPAD :
des actifs monovalents et réglementés
Les établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) sont considérés comme des actifs monovalents. Ils dispensent des prestations d’hébergement (pouvant être assimilées à de l’hôtellerie) auxquelles s’ajoutent des soins et une assistance aux personnes accueillies. Ces critères de dépendance et de médicalisation font des EHPAD des établissements réglementés, tant au niveau de l’exploitation que de l’immobilier.
Dans un contexte de vieillissement de la population, les besoins augmentent plus rapidement que l’offre. L’estimation d’un EHPAD dépend alors directement de sa localisation et de la rareté de l’offre dans son secteur, mais aussi de ses conditions d’exploitation. La difficulté d’obtention des agréments nécessaires à l’ouverture d’un EHPAD accentue la situation de pénurie sur le marché, ce qui fait des murs d’EHPAD un produit sécurisé que les investisseurs apprécient.
Évaluation des murs d'EPHAD : le point de vue de notre expert
SABINE ROSINACH
Expert Immobilier et référente EHPAD
Quels traits spécifiques présente l’actif EHPAD ?
Selon l’INSEE, les seniors français sont un million de plus qu’il y a dix ans. Le vieillissement de la population française engendre un besoin croissant d’établissements médicalisés d’hébergement de personnes âgées. Le secteur des EHPAD reste globalement en situation de sous-offre avec des listes d'attente qui peuvent être importantes pour certains établissements. Mais la situation reste contrastée sur le territoire et doit être analysée au cas par cas en fonction de l’implantation de l’établissement.
Quelles sont les attentes des investisseurs en matière d’EHPAD ?
Les murs d’EHPAD continuent de séduire les investisseurs qui voient dans ce type d’actif un produit immobilier de diversification à rendement élevé. La demande à l’acquisition est d’autant plus importante qu’elle concerne à la fois des investissements lot par lot (chambres d’EHPAD) que des acquisitions d’immeubles entiers. Étant donné que les murs d’EHPAD sont des actifs immobiliers alternatifs, monovalents et techniques, et qu’ils sont soumis à des réglementations strictes, une acquisition éclairée est nécessaire. Pour faire face à la forte complexité de la valorisation des EHPAD et apporter des réponses fiables à nos clients, nous mettons à leur disposition une équipe dédiée d’experts, justifiant de connaissances particulières (techniques, réglementaires, de marché ou d’analyse financière).
Quels sont les principaux critères pris en compte pour évaluer un EHPAD ?
Les EHPAD sont considérés comme des actifs monovalents. Ils sont construits en vue d’une exploitation spécifique et leur reconversion pour une autre activité n’est souvent envisageable que moyennant de lourds travaux. La valeur des locaux est donc étroitement liée aux conditions d’exploitation, mais elle est également fonction des caractéristiques de l’établissement et de sa localisation.
Loaclisation
Pertinence du lieu d’implantation, niveaux de valeurs de marché locales.
Exploitation et occupation
Bail, qualité du locataire, niveau de loyer, taux d’occupation, GMP, CA, EBITDAR...
Données hôtelières
Nombre de lits, de chambres, superficie.
Caractéristiques techniques
Date de construction, respect des normes, niveau d'équipements.
Nos experts s’appuient sur des méthodes d’évaluation fondées sur la capacité d’une exploitation à supporter un loyer compatible avec la rentabilité de l’activité exercée. Le GMP (Gir moyen pondéré) est un indicateur important. En mesurant le niveau moyen de dépendance des personnes âgées hébergées dans un EHPAD, il permet de déterminer le montant des dotations publiques accordées à l’établissement considéré.
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