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Estimation d’EHPAD

Évaluation immobilière de murs d’EHPAD  :
des actifs monovalents et réglementés

Les établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (​EHPAD) sont considérés comme des actifs monovalents. Ils dispensent des prestations d’hébergement (pouvant être assimilées à de l’hôtellerie) auxquelles s’ajoutent des soins et une assistance aux personnes accueillies. Ces critères de dépendance et de médicalisation font des EHPAD des établissements réglementés, tant au niveau de l’exploitation que de l’immobilier.

Dans un contexte de vieillissement de la population, les besoins augmentent plus rapidement que l’offre. L’estimation d’un EHPAD dépend alors directement de sa localisation et de la rareté de l’offre dans son secteur, mais aussi de ses conditions d’exploitation. La difficulté d’obtention des agréments nécessaires à l’ouverture d’un EHPAD accentue la situation de pénurie sur le marché, ce qui fait des murs d’EHPAD un produit sécurisé que les investisseurs apprécient.

  • 40 %

    Part des personnes dépendantes parmi les plus de 80 ans en France

     

  • 95 %

    Taux d’occupation moyen des EHPAD de plus de deux ans en France

     

  • 75 000

    Nombre minimal de lits supplémentaires qu’il est nécessaire de créer à horizon 2025

     

2016 - BNP Paribas Real Estate Valuation France

Expertise des EHPAD : un actif dont la valeur dépend de l’exploitation

Interview de Sabine Rosinach, expert immobilier et référente EHPAD de BNP Paribas Real Estate Valuation France. Découvrez notre savoir-faire dans l’évaluation de cet actif monovalent.

Évaluation des murs d'EPHAD : le point de vue de notre expert

Sabine Rosinach

Expert Immobilier et référente EHPAD

Quels traits spécifiques présente l’actif EHPAD ?

Selon l’INSEE, les seniors français sont un million de plus qu’il y a dix ans. Le vieillissement de la population française engendre un besoin croissant d’établissements médicalisés d’hébergement de personnes âgées. Le secteur des EHPAD reste globalement en situation de sous-offre avec des listes d'attente qui peuvent être importantes pour certains établissements. Mais la situation reste contrastée sur le territoire et doit être analysée au cas par cas en fonction de l’implantation de l’établissement

Comment se comporte cet actif sur le marché ?

L’attractivité des murs d’EHPAD est liée à la nature du marché, porté par le vieillissement de la population, le soutien public et les fortes barrières à l’entrée liées aux réglementations qui limitent la concurrence. En France, l’offre d’établissements publics et associatifs domine le marché. Mais des disparités régionales existent, notamment dans des zones attractives, où les opérateurs privés sont plus présents. 

Depuis 2010 et la mise en place de la procédure d’appel à projet, la création de nouveaux lits d’EHPAD n’est plus à l’initiative des opérateurs mais des autorités locales. Si le but était de corréler les nouvelles ouvertures aux besoins effectifs, celles-ci ont été nettement freinées ces dernières années, dans un contexte d’économies budgétaires. Le nombre de murs d’EHPAD n’est donc pas extensif alors que la demande à l’acquisition est importante. Ces tendances participent à l’augmentation des valeurs pour les meilleurs actifs (murs d’établissements récents et sécurisés).

Quelles sont les attentes des investisseurs en matière d’EHPAD ?

Les murs d’EHPAD continuent de séduire les investisseurs qui voient dans ce type d’actif un produit immobilier de diversification à rendement élevé. La demande à l’acquisition est d’autant plus importante qu’elle concerne à la fois des investissements lot par lot (chambres d’EHPAD) que des acquisitions d’immeubles entiers. Étant donné que les murs d’EHPAD sont des actifs immobiliers alternatifs, monovalents et techniques, et qu’ils sont soumis à des réglementations strictes, une acquisition éclairée est nécessaire. Pour faire face à la forte complexité de la valorisation des EHPAD et apporter des réponses fiables à nos clients, nous mettons à leur disposition une équipe dédiée d’experts, justifiant de connaissances particulières (techniques, réglementaires, de marché ou d’analyse financière).

 

Quels sont les principaux critères pris en compte pour évaluer un EHPAD  ?

Les EHPAD sont considérés comme des actifs monovalents. Ils sont construits en vue d’une exploitation spécifique et leur reconversion pour une autre activité n’est souvent envisageable que moyennant de lourds travaux. La valeur des locaux est donc étroitement liée aux conditions d’exploitation, mais elle est également fonction des caractéristiques de l’établissement et de sa localisation.

Localisation

Pertinence du lieu d’implantation, niveaux de valeurs de marché locales.

Exploitation et occupation

Bail, qualité du locataire, niveau de loyer, taux d’occupation, GMP, CA, EBITDAR...

Données hôtelières

Nombre de lits, de chambres, superficie.

Caractéristiques techniques

Date de construction, respect des normes, niveau d'équipements.

Nos experts s’appuient sur des méthodes d’évaluation fondées sur la capacité d’une exploitation à supporter un loyer compatible avec la rentabilité de l’activité exercée. Le GMP (Gir moyen pondéré) est un indicateur important. En mesurant le niveau moyen de dépendance des personnes âgées hébergées dans un EHPAD, il permet de déterminer le montant des dotations publiques accordées à l’établissement considéré.

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