Héritiers des grands magasins, les centres commerciaux se déclinent aujourd’hui dans une gamme diversifiée de produits. Tout d’abord implantés dans les périphéries des grandes métropoles dans les années 70 autour d’une enseigne alimentaire (Belle Epine et Créteil Soleil en région Parisienne), puis dans les quartiers d’affaires dans les années 80 avec l’émergence de la tertiarisation de l’économie (les 4 temps à la Défense), ils ont ensuite gagné du terrain au sein même des grandes métropoles à l’image du projet revisité de Beaugrenelle à Paris dans les années 2000, nouveau phénomène favorisant également le « renouveau » des galeries commerçantes (passage du Havre à Paris) et le développement d’un tissu commercial au sein des gares et aéroports, (Gare du Nord dans les années 2000).

Le centre commercial s’est même inspiré du Retail Street (Vallée village à Val d’Europe).

Le point commun de ces nouvelles implantations n’était plus la locomotive traditionnelle alimentaire mais la présence de grandes enseignes nationales et/ou internationales contribuant à attirer les clients : les grandes franchises de prêt-à-porter (ZARA, H&M) d’équipement de la personne (FNAC) ou des ménages (IKEA).

En l’espace de 10 ans les attentes des investisseurs ont évolué sur cette typologie d’actifs encore peu maitrisée au début des années 2000 / 2010, excepté par les foncières spécialisées. En dehors des critères géographiques, les investisseurs sont de plus en plus attentifs aux fondamentaux économiques qui révèlent la bonne santé de la zone commerciale étudiée.

Ces fondamentaux sont la zone de chalandise et le niveau de la concurrence, le taux de fréquentation, le taux d’occupation global, le secteur d’activité le plus représenté, la qualité des signatures (enseignes nationales et internationales) mais aussi et surtout le taux de transformation qui est reflété par le chiffre d’affaires réalisé.

Toutefois, en période de crise, même si les fondamentaux économiques sont bons, le critère géographique prédomine, car le problème de reconversion se pause véritablement.