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Estimation résidences services seniors

Évaluation immobilière de résidence services seniors  :
la qualité au premier plan

Depuis les années 1980, les résidences services seniors étaient soumises à un régime dérogatoire de la copropriété. Toutes les charges étaient mutualisées et assimilées à des charges de copropriété, et pesaient lourdement sur les occupants comme sur les propriétaires. Depuis 2009, l’arrivée des résidences de deuxième type permet de distinguer les services consommés des charges de copropriété. Cela améliore le profil de rentabilité des résidences pour les investisseurs. Mais dans un contexte de forte demande et de pénurie de l’offre, on observe une pression à la baisse sur les taux de rendement. Dans ce contexte, la qualité des services est un aspect fondamental de la valorisation de cet actif.

Si les ventes à l’unité continuent à prédominer, le marché compte de plus en plus d’investisseurs institutionnels qui achètent en bloc et misent ainsi sur un produit sécurisé du fait d’un très fort taux d’occupation et de l’importante demande liée à la croissance de la population des seniors.

  • 0.6

    Montants investis en milliards €

  • 3 %

    Evolution des montants investis par rapport à 2019

  • 799

    Parc en nombre

Décembre 2020 - Research - BNP Paribas Real Estate

Les clés de l’estimation des résidences services seniors

Interview de Solenne Loizeau, référente résidences services. Résidences de deuxième type, qualité des services, localisation… tout sur la valorisation de ces actifs.

Évaluation des résidences de services seniors : le point de vue de notre expert

Solenne Loizeau

Expert immobilier et Référente résidences services

Quelles particularités présente l’actif résidences services seniors ?

On distingue deux types de résidences. Les résidences de premier type sont des copropriétés dérogatoires dans lesquelles les syndicats de copropriété offrent des services qu’il « produit » lui-même ou qu’il achète en bloc. Les charges de service sont assimilées à des charges de copropriété, que les copropriétaires en soient ou non consommateurs. On les appelle résidence du premier type car il s’agit du premier mode de fonctionnement mais ce mode d’exploitation, qui ne permet pas l’individualisation des services, tend désormais à évoluer vers les résidences services de second type promulguées depuis 2009.

Ces résidences de deuxième type sont des copropriétés de droit commun, dans lesquelles le syndicat de copropriété n’a pas pour objet la prestation de services puisque c’est le prestataire qui offre directement ses services aux résidents à partir d’espaces dédiés qui représenteront 10 à 20 % de la surface totale. On distingue finalement les charges de copropriété des charges liées aux prestations de services. Ces résidences doivent donc proposer trois de ces quatre prestations hôtelières : petit-déjeuner, ménage, fourniture de linge de maison et réception des clients mais elles proposent généralement bien plus : restaurant, salle de fitness, piscine, bibliothèque, etc. Le seuil critique d’une résidence services séniors est de 80 logements, avec une majorité de T2.

Dans tous les cas, la situation de la résidence ainsi que la qualité de l’exploitant sont les deux critères de valorisation les plus importants.

Quelles sont les attentes des investisseurs à l’égard des résidences services seniors ?

La signature d’un bail commercial de 9 ans avec l’exploitant assure une rentabilité puisqu’il offre la garantie du versement d’un loyer à l’investisseur de manière pérenne et pendant une période ferme, généralement de 9 ans mais pouvant aller au-delà. Il s’agit du premier élément expliquant l’appétence des investisseurs pour ce produit d’investissement, qu’il s’agisse d’investisseurs nationaux (vente en bloc) ou de particuliers (vente à la découpe).

Le deuxième élément tient aux régimes fiscaux avantageux, ayant fortement contribué au développement des résidences services au cours de ces dernières années. 
Effectivement, cette typologie d’actifs bénéficie de plusieurs mesures fiscales encourageantes : dispositif Censi-Bouvard quand le bien est neuf, puis, comme pour toutes les résidences services, que le bien soit neuf ou ancien, le placement de l’investisseur sous le régime de la location meublée permet de récupérer la TVA ayant grevé le bien (lorsqu’il est neuf), et d’amortir la totalité du coût du bien.

 

 

Quels sont les principaux critères d’évaluation d’une résidence services seniors ?

La qualité de l’exploitant, qui passe notamment par ses références et sa surface financière, mais aussi la qualité et la diversité des services proposés (espace bien-être, piscine, sauna, salon de thé, bibliothèque), la conformité aux normes de sécurité, l’accessibilité, l’hygiène, etc., sont des critères qui doivent être considérés avec attention lors de l’évaluation d’une résidence services seniors.

Prestations hôtelières de l’établissement

Petit déjeuner, ménage, fourniture de linge de maison, réception des clients.

Agrément « qualité » du service à la personne

(Obligatoire depuis 2015) ou certification Afnor.

Typologie des logements

Studios, T1 bis, T2.

Taille critique de 80-100 lits

Permet de disposer d’espaces de loisir et de personnel à temps plein.

Superficie des espaces communs

Entre 150 et 1 000 m² selon la taille de la résidence.

Lorsque nos experts sont confrontés à l'évaluation de résidences vieillissantes, non classées, positionnées sur des emplacements secondaires et déconnectés d'un marché concurrentiel croissant, ils conseillent d'envisager un repositionnement sur le marché locatif.

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