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Estimation résidences services seniors

Évaluation immobilière de résidence services seniors  :
la qualité au premier plan

Depuis les années 1980, les résidences services seniors étaient soumises à un régime dérogatoire de la copropriété. Toutes les charges étaient mutualisées et assimilées à des charges de copropriété, et pesaient lourdement sur les occupants comme sur les propriétaires. Depuis 2009, l’arrivée des résidences de deuxième type permet de distinguer les services consommés des charges de copropriété. Cela améliore le profil de rentabilité des résidences pour les investisseurs. Mais dans un contexte de forte demande et de pénurie de l’offre, on observe une pression à la baisse sur les taux de rendement. Dans ce contexte, la qualité des services est un aspect fondamental de la valorisation de cet actif.

Si les ventes à l’unité continuent à prédominer, le marché compte de plus en plus d’investisseurs institutionnels qui achètent en bloc et misent ainsi sur un produit sécurisé du fait d’un très fort taux d’occupation et de l’importante demande liée à la croissance de la population des seniors.

  • 57 %

    Pourcentage de seniors vivant dans des résidences de services

  • 5 %

    Taux de rentabilité des actifs de seconde main (neuf : 3,60 à 4,50%)

  • 1 000

    Nombre de résidences seniors en France d’ici 2020 (600 aujourd’hui)

     

2016 - BNP Paribas Real Estate Valuation France

Les clés de l’estimation des résidences services seniors

Interview de Solenne Loizeau, référente résidences services. Résidences de deuxième type, qualité des services, localisation… tout sur la valorisation de ces actifs.

Évaluation des résidences de services seniors : le point de vue de notre expert

Solenne Loizeau

Expert immobilier et Référente résidences services

Quelles particularités présente l’actif résidences services seniors ?

Avec l’allongement de la vie, les résidences de services seniors ont de l’avenir, tout comme les maisons de retraite. Ces logements pour personnes âgées à partir de 75-80 ans en moyenne offrent des prestations réservées aux seuls occupants (hors soins médicaux). Ils représentent 1,3 % du parc des résidences seniors non médicalisées en France, contre 4 % au Royaume-Uni ou 7 % au Québec. La demande va mécaniquement augmenter à horizon 2050. Aux résidences de première génération qui mutualisaient l’ensemble des charges se sont ajoutées les résidences de deuxième type qui offrent un meilleur profil de rentabilité. Un agrément «qualité» du service à la personne permet, depuis 2015, d’évaluer l’adaptation des prestations aux besoins des occupants.

Quelles tendances caractérisent le marché ?

Le marché compte de plus en plus d’investisseurs institutionnels. L’achat en bloc permet d’échapper au statut de la copropriété, ce qui facilite la modulation des espaces et les travaux. Les ventes à l’unité à des investisseurs particuliers ou institutionnels continuent cependant de prédominer sur ce marché grâce aux fortes incitations fiscales. Enfin, pour répondre à la demande des résidents, les exploitants ont tendance à élargir l’offre des résidences seniors, de l’entrée de gamme jusqu’à l’établissement haut de gamme, avec une fourchette de tarifs plus étendue.

Quelles sont les attentes des investisseurs à l’égard des résidences services seniors ?

Avec ce type d’actif, les investisseurs misent sur un produit sécurisé : l’offre de logements seniors est en deçà de la demande et leur taux d’occupation avoisine les 98 %. Sans compter que les résidents bénéficient de nombreuses aides : Apa, APL ou ALS. Les baux commerciaux conclus avec la société d’exploitation garantissent aux acquéreurs une visibilité pour au moins neuf ans. Ils recherchent de préférence des résidences services seniors situées en centre-ville des grandes et moyennes agglomérations, ou facilement accessibles en transports en commun, et offrant un très bon niveau de qualité de services.

 

 

Quels sont les principaux critères d’évaluation d’une résidence services seniors ?

La qualité de l’exploitant, qui passe notamment par ses références et sa surface financière, mais aussi la qualité et la diversité des services proposés (espace bien-être, piscine, sauna, salon de thé, bibliothèque), la conformité aux normes de sécurité, l’accessibilité, l’hygiène, etc., sont des critères qui doivent être considérés avec attention lors de l’évaluation d’une résidence services seniors.

Prestations hôtelières de l’établissement

Petit déjeuner, ménage, fourniture de linge de maison, réception des clients.

Agrément « qualité » du service à la personne

(Obligatoire depuis 2015) ou certification Afnor.

Typologie des logements

Studios, T1 bis, T2.

Taille critique de 80-100 lits

Permet de disposer d’espaces de loisir et de personnel à temps plein.

Superficie des espaces communs

Entre 150 et 1 000 m² selon la taille de la résidence.

Lorsque nos experts sont confrontés à l'évaluation de résidences vieillissantes, non classées, positionnées sur des emplacements secondaires et déconnectés d'un marché concurrentiel croissant, ils conseillent d'envisager un repositionnement sur le marché locatif.

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