Évaluation immobilière de l’activité logistique :
importance de la localisation
Les activités logistiques connaissent des mutations importantes liées aux modes de consommation : évolution des formats des entrepôts vers le XXL, accroissement du niveau de technologie, intérêt des entrepôts de petite taille pour la logistique du dernier kilomètre… La valorisation d’un actif logistique dépend donc à la fois de sa localisation, de sa configuration et de ses utilisateurs. L’estimation des entrepôts logistiques est d’autant plus cruciale que l’attractivité des rendements rend la concurrence de plus en plus forte sur ce marché.
1 912
MONTANT INVESTI EN MILLIONS €
-61,71%
EVOLUTION DES MONTANTS PAR RAPPORT À 2022
4,75%
TAUX DE RENDEMENT PRIME
S2 2023 - Research - BNP Paribas Real Estate
Valorisation des actifs logistiques : le point de vue de notre expert
THOMAS BRAUD
Expert immobilier
Quelles sont les caractéristiques de l’actif entrepôt logistique ?
Les entrepôts et plateformes logistiques (EPL) sont inégalement répartis sur le territoire métropolitain. Ils se situent surtout le long des principaux axes et nœuds routiers et autour des grandes agglomérations, et se concentrent de plus en plus sur un nombre limité de sites.
Par définition, l’entrepôt logistique est un bâtiment de stockage et de distribution de biens matériels à but logistique : des produits « semi-finis ou finis » entrent, sont stockés et ressortent, emballés différemment ou non, pour être distribués sur un territoire donné. L’entrepôt logistique intervient donc entre la production et la consommation.
D’une taille conséquente allant de milliers de mètres carrés à des centaines de milliers de mètres carrés pour les entrepôts XXL (de 80 000 m² jusqu’à 140 000 m²), ces sites se caractérisent par une hauteur très importante (supérieure à 10 m et jusqu’à 20 m), une capacité de stockage sur rack élevée, des aires de manœuvre de grande taille (30 à 35 m devant les quais), une isolation performante, une résistance au sol supérieure à 5 t/m² et enfin une sécurité incendie par sprinklage.
Quelles sont les attentes des investisseurs à l’égard de cet actif ?
Suite, notamment, à l’explosion du e-commerce, les entrepôts logistiques se sont fortement développés ces dernières années pour devenir l’un des actifs les plus prisés sur le marché de l’immobilier d’entreprise français. Par conséquent, face à la hausse de la demande placée dans l’immobilier logistique français, les investisseurs deviennent de plus en plus sélectifs dans le choix des sites.
Le critère principal demeure la sécurité locative. Compte-tenu de la taille des sites et du bâti et de la hausse des loyers actuels (budgets locatifs très importants), les investisseurs privilégient les actifs loués dans le cadre de baux fermes de longue durée, par un preneur solide.
Le second critère réside dans l’ancienneté des bâtiments. En effet pour limiter le risque lié à l’obsolescence, les entrepôts les plus récents sont privilégiés.
Enfin, le dernier critère est celui de la localisation. Pour diminuer les risques de vacance, les investisseurs jettent leur dévolu sur les installations les plus pérennes : plateformes situées à proximité de grandes agglomérations et desservies par un bon réseau routier.
Quels sont les principaux critères d’évaluation d’un entrepôt ?
La localisation et l’accès aux infrastructures sont l’un des critères les plus significatifs en matière d’évaluation de l’actif logistique.
La classe de l’entrepôt
(AAA, AA, A, B ou C). Niveau de fonctionnalité, de qualité, de sécurité…
Distribution et équipements
Obsolescence plus rapide de certains entrepôts (frigorifiques).
La localisation géographique
Importance de la proximité des axes et nœuds de transport.
La fiscalité
Impact des taxes foncières et autres taxes, variables selon les régions et les pays.
La durée du bail
Les baux longs (9 ou 12 ans en France) offrent plus de sécurité.
La logistique est devenue un enjeu commercial fort pour les entreprises : elles s’efforcent de moderniser leurs plateformes, de livrer toujours plus vite, à moindres frais. La chaîne logistique doit être fiable, rapide, économique. La tendance est donc aux entrepôts XXL, à l’automatisation et aux solutions mutualisées entre prestataires logistiques ou chargeurs. Le loyer varie en fonction des caractéristiques physiques de l’entrepôt, y compris son ancienneté, et des charges qu'il supporte avec l’impôt foncier. Il est déterminant dans le calcul de la valeur de l’actif.
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