Évaluation immobilière de cliniques :
l’importance des ratios d’exploitation
L’allongement de la durée de vie fait des cliniques un produit qui résiste aux crises. Les établissements de santé étant des actifs immobiliers monovalents, l’estimation d’une clinique repose en premier lieu sur l’analyse de son fonctionnement et de ses ratios d’exploitation. Le secteur est en outre très réglementé, ce qui nécessite de solides connaissances juridiques.
Le marché se caractérise par une demande forte : les investisseurs voient dans les cliniques un actif alternatif et sécurisé dans un secteur très encadré.
Valorisation de l'actif clinique : le point de vue de notre expert
Philippe Rebotton
Expert immobilier et référent cliniques
Quelles sont les caractéristiques de l’actif immobilier clinique ?
L’actif immobilier clinique est avant tout un immeuble d’exploitation complexe contrairement à des bureaux ou à un entrepôt logistique. Sa distribution est répartie entre des espaces d’hébergement (les lits), des zones ambulatoires (les places) où le patient ne séjourne que quelques heures mais aussi un plateau technique (salles d’opérations) et des espaces logistiques.
En définitive, l’immeuble est organisé en fonction des spécialités exercées et nécessite fréquemment des adaptations pour s’adapter par exemple à la progression de la médecine et de la chirurgie ambulatoire.
Les cliniques neuves ou récentes sont donc naturellement plus adaptées aux besoins actuels, leur niveau de charges est généralement mieux maîtrisé avec une charge locative proche de 10 % du chiffre d’affaires médical. Ainsi, l’analyse des ratios d’exploitation est essentiel pour évaluer une clinique.
Quelles sont les attentes des investisseurs ?
L’attractivité de l’immobilier de santé pour les investisseurs est multiple :
- Les investisseurs institutionnels recherchent à diversifier leur patrimoine souvent tertiaire ou commercial.
- Les externalisations des murs permettent aux exploitants d‘investir dans leurs équipements techniques. Dans ce contexte, la charge locative est ainsi déterminée pour être pérenne et « supportable » par l’exploitant, gage de sécurité pour l’investisseur.
- Les taux de rendement restent attractifs et surtout les durées fermes des baux sont logiquement longues et souvent de 12 ans. Elles témoignent d’un partenariat naturel entre l’exploitant et le nouveau propriétaire des murs. Ce dernier est parfois appelé à financer de nouveaux investissements.
- En définitive, ce type d’actif est un produit complexe mais « sécurisé » grâce au nécessaire partenariat preneur bailleur
Quels sont les principaux critères d’évaluation d’une clinique ?
Les établissements de santé sont des actifs immobiliers monovalents. L’analyse des ratios d’exploitation compte pour beaucoup dans l’estimation de cliniques. L’objectif est d’apprécier le risque sur l’immobilier et le niveau de loyer supportable.
Nombre et durée des séjours
Il s’agit des hospitalisations.
Recettes hors actes médicaux
Frais de chambre particulière ou d’accompagnants.
Le chiffre d’affaires par praticien
Les honoraires de chaque médecin.
Les postes de charges
Par exemple les frais de personnel par spécialité.
Rentabilité effective de la clinique
Taux de marge, rentabilité financière…
Pour évaluer une clinique, un centre médico-chirurgical, une maternité, un centre de dialyse, il convient d’en connaître et d’en analyser le fonctionnement, et d’apprécier sa rentabilité d’exploitation qui est étroitement liée à la charge locative. De nombreux autres ratios peuvent être pris en compte pour valoriser un établissement de santé, comme le taux de rotation en ambulatoire, le nombre d’examens et scanners, l’âge moyen des médecins de l’établissement et leur renommée… Les produits les plus sécurisés au regard de ces critères sont généralement des cliniques récentes, de grande taille, bien implantées localement et gérées par des groupes nationaux ou internationaux.
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