01 73 10 19 95En raison d’un contexte économique favorable et de reprise pour les ménages comme les entreprises, le marché de la construction poursuit sa croissance à l’échelle nationale progressant de 13,5% par an. Face à la demande soutenue en logements étudiants, les produits alternatifs sont plus performants que les actifs conventionnels. De quoi susciter l’intérêt des investisseurs en quête de diversification.
Le marché français du logement, porté par une croissance économique durable, s’inscrit dans une dynamique sans faille. Il a progressé en moyenne annuelle de 13,5 % sur la période 2014-2017. Pour autant, la part de la construction de logements en résidence est restée stable ces dernières années.
Aujourd’hui, la donne a changé. Avec la baisse des taux de rendement « prime » sur l’ensemble des actifs immobiliers, les investisseurs institutionnels ont tendance à délaisser le résidentiel conventionel pour se tourner vers des produits alternatifs plus rentables. Dans ce segment de marché, les résidences étudiantes ont désormais la cote auprès des investisseurs. D’autant que, contrairement aux actifs immobiliers dits classiques (bureaux, résidentiel), ces actifs de services sont décorrélés des soubresauts de l’économie. Avec un taux de croissance annuelle de 1,15 % par an ces quinze dernières années et quelque 2,7 millions d’étudiants attendus d’ici 2020 en France, le marché s’annonce porteur. Sans compter les quelque 300 000 étudiants étrangers qui viennent chaque année faire leurs études en France. La part d’étudiants étrangers devrait d’ailleurs passer de 10,9 % en 2003 à 17 % en 2025.
Dans leur recherche de logement, les étudiants regardent avant tout le prix, et donc les logements économiques. Ils sont aussi très attentifs à la localisation, préférant de loin la proximité et /ou un moyen de transport direct par rapport au lieu d’étude. Au regard des critères socio-économiques, démographiques, immobiliers mais aussi en termes de profondeur du marché et de taux d’équipement, retenus pour déterminer le classement des villes françaises les plus attractives, ce sont les villes de Rennes, Nantes, Paris, Bordeaux et Toulouse qui occupent le haut du pavé en 2017.
Le marché des résidences étudiantes connait une faiblesse de l’offre
Le marché de la résidence étudiante reste tendu en raison d’une offre insuffisante.
En Île-de-France par exemple, le rapport entre l’offre et la demande de logements étudiants est de 1 pour 5. Aujourd’hui, les résidences universitaires ne peuvent héberger que 32 % des 660 000 étudiants boursiers. Les jeunes étudiants se rabattent sur le parc locatif libre qui reçoit 45 % des étudiants. Cette pénurie de l’offre peut être observée dans la quasi-totalité des départements comprenant une cité universitaire, à des degrés divers. Aussi, pour faire face à cette croissance constante d’étudiants, la construction de résidences étudiantes devrait-elle augmenter de 33 % d’ici 2020.
L’engouement pour ce produit de la part des promoteurs et des exploitants ne faiblit pas. Surtout en région parisienne et dans des villes comme Bordeaux ou Toulouse qui rattrapent leur retard.
Un risque limité en termes d’investissement
Pour les investisseurs en quête de diversification, cet actif alternatif continue d’offrir de meilleures performances et de sérieux avantages. Le ticket d’entrée est nettement inférieur à celui d’un logement conventionnel, soit entre 100 000 et 150 000 euros. Et l’acquisition d’un logement en résidence étudiante permet de récupérer l’intégralité de la TVA, soit 20 % du prix du bien. Le modèle du bail commercial est privilégié pour limiter les risques. Le propriétaire loue à un gestionnaire qui, lui seul, supporte les risques d’impayés ou de vacance et les frais de travaux. L’investisseur doit toutefois s’assurer de la solidité financière du gestionnaire, et de la qualité de l’emplacement dans la perspective de la revente.
En Île-de-France par exemple, les promoteurs immobiliers, attirés par un taux de rendement élevé, dominent le marché. Avec la standardisation des logements, essentiellement des studios d’une pièce de 15 à 25 m2, ils peuvent faire jouer à plein les économies d’échelle pour atteindre la taille critique (entre 50 et 200 logements) et optimiser la rentabilité du projet. Les constructions en conformité avec les nouvelles normes énergétiques comportent plus de trois étages afin de favoriser la réduction des coûts d’acquisition foncière. Ces résidences étudiantes viennent ainsi compléter l'offre tout en se différenciant des résidences publiques CROUS destinées aux étudiants boursiers à des loyers plus avantageux.
D’autres formes de résidences de services comme le « Co living » se développent. Ce produit intermédiaire entre la colocation, l’auberge de jeunesse et la résidence étudiante, offre des espaces communs et d’autres services de restauration ou de location d’espace de travail. De quoi procurer d’autres sources de revenus que le loyer. Engagé sur ce marché, BNP Paribas Real Estate estime à près de 40 %, la part des services additionnels dans une résidence en Co living, contre seulement 20 % en résidentes étudiantes.
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