01 73 10 19 95Méthode par comparaison, par capitalisation du revenu, par DCF… De nombreux outils permettent d’estimer la valeur d’un bien immobilier. Quelle méthode choisir pour quelle catégorie d’actif ? Éléments de réponse en compagnie de Yannick Giller, directeur Île-de-France chez BNP Paribas Real Estate Valuation.
Quelles sont les principales méthodes pour évaluer un bien immobilier ?
Yannick Giller – Nous disposons de nombreuses méthodes pour expertiser un bien immobilier. Néanmoins, trois méthodes d’évaluation permettent de couvrir la très grande majorité des demandes d’expertises en évaluation immobilière : la méthode par comparaison et la méthode par le revenu. Cette dernière méthode se décline en deux approches principales : la capitalisation du revenu et l’actualisation des cash flows (discounted cash flows, DCF en anglais). Pour l’évaluation de biens atypiques – par exemple, un actif en cours de construction –, nous employons d’autres méthodes spécifiques comme celle du bilan promoteur.
Quelles différences y a-t-il entre ces trois méthodes ?
Y. G. – La méthode par capitalisation consiste à capitaliser un revenu considéré à un taux adapté. La valeur du bien est obtenue en divisant le revenu par le taux de rendement (obtention d’une valeur droits inclus). Elle s’appuie sur un loyer constaté et/ou potentiel, et sur un taux de rendement (par référence au marché de l’investissement).
Plus fine, la méthode des DCF s’intéresse aux flux que l’actif générera sur une période donnée. Le cycle étudié est souvent de dix ans, mais il peut être plus ou moins long selon le contexte. Cette approche s’appuie sur l’anticipation les flux, y compris celui relatif à la revente de l’actif au terme de la période étudiée. L’expert fonde son analyse sur la base des informations communiquées, de la stratégie avancée par le client et de ses propres hypothèses. De nombreux paramètres sont considérés : les loyers, l’indexation, les charges supportées par le bailleur (travaux d’entretien, impôts, taxes, honoraires de gestion)… Les flux sont traduits en valeur actuelle au moyen d’un taux d’actualisation. Cette méthode permet aisément de poser plusieurs hypothèses en matière d’occupation et de travaux pour évaluer le bien.
La méthode par comparaison, quant à elle, consiste à comparer le bien à des actifs similaires ou les plus approchants, vendus dans le même secteur (ou sur des marchés assimilables), en s’appuyant sur des points de référence les plus récents possible.
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Comment identifiez-vous la méthode la plus adaptée au bien à expertiser ?
Y. G. – Le choix de la méthode dépend de la nature de l’actif, de son usage et du marché dans lequel il s’inscrit. Nous distinguons deux grands marchés : celui des investisseurs en quête de rendements locatifs et celui des utilisateurs, davantage tournés vers l’exploitation du bien en direct. Pour un actif destiné à la location, nous privilégierons une méthode par le revenu (méthode par capitalisation ou méthode des DCF). Pour les actifs qui ne s’inscrivent pas dans le marché de la location, à l’image d’un hôtel particulier à usage d’habitation et à plus forte raison d’un château, nous choisirons la méthode par comparaison.
Dès lors que l’actif s’y prête, il est d’usage de croiser au moins deux méthodes pour conforter les conclusions de l’expert. L’Autorité des Marchés Financiers recommande d’ailleurs de combiner méthode par comparaison et méthode par le revenu. Néanmoins, l’expert peut choisir de ne retenir les conclusions que d’une des méthodes utilisées. Il privilégiera ainsi la méthode des DCF auprès des investisseurs institutionnels puisqu’elle permet de confronter les hypothèses considérées. A charge pour lui de justifier ce choix méthodologique.
Quels sont les avantages et les limites de chaque méthode ?
Y. G. – La méthode par capitalisation du revenu est rapide et simple d’utilisation puisqu’elle ne tient compte que de deux paramètres. Elle nécessite néanmoins d’apprécier le loyer et de choisir un taux de rendement adapté, ce qui implique une bonne maîtrise du marché dans lequel s’inscrit l’actif.
Plus dynamique, la méthode des DCF intègre un grand nombre de facteurs et permet de proposer plusieurs scénarios au client. Elle implique une bonne appréciation des différents paramètres utilisés.
La méthode par comparaison, enfin, présente l’avantage d’être en prise directe avec le marché. Mais elle ne convient pas à toutes les catégories d’actifs. Pour un cinéma, par exemple, cette méthode est inappropriée tant les caractéristiques varient d’un bien à l’autre. Sur un marché étroit en matière de transactions, disposer d’éléments de comparaison peut se révéler compliqué. En outre, il peut s’écouler un délai plus ou moins important entre la signature de la promesse de vente et l’enregistrement dans la base de données. Aussi, le délai entre la transaction et la date d’expertise a d’autant plus d’incidence dans un contexte de marché volatil.
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