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Estimation résidences de tourisme

Évaluation immobilière de résidences de tourisme  : l’atout du classement

Les résidences de tourisme ont vu le jour dans les années 1970 avec le développement des stations de sports d’hiver. Ce type d’immeuble, rapidement construit, permettait d’accueillir un afflux massif de touristes et de rentabiliser ainsi le coût des infrastructures. Les résidences de tourisme se sont ensuite étendues aux stations balnéaires et aux grandes villes. De nombreuses mesures fiscales ont contribué à leur développement, y compris en zone rurale. Toutefois, elles sont plus affectées par le contexte économique que les résidences seniors ou étudiantes puisqu’elles ne bénéficient plus de la loi Censi-Bouvard depuis 2017 et que leur taux d’occupation ne s’élève en moyenne qu’à 70 % sur l’année. Elles offrent en général une rentabilité garantie pendant neuf ans, lors de leur inauguration. 

Détenu en majorité par des particuliers, le parc de résidences services de tourisme intéresse aujourd’hui de plus en plus les investisseurs pour les meilleurs actifs, dans le cadre de stratégies de diversification.

  • 700 000

    Nombre de lits en résidences de tourisme en France

     

  • 20 %

    Part des résidences dans l’hébergement touristique français hors campings

     

  • 20 %

    Part de clientèle d’affaires dans les résidences de tourisme

     

     

2016 - BNP Paribas Real Estate Valuation France

Évaluation des résidences de tourisme : le point de vue de notre expert

Solenne Loizeau

Expert immobilier et référente résidences services

Quelles sont les spécificités de l’actif résidence de tourisme ?

La résidence de tourisme met à disposition des vacanciers des logements équipés dans lesquels ils peuvent séjourner en toute indépendance. Elle se distingue du meublé de tourisme car elle regroupe un ensemble d’appartements gérés par un exploitant unique qui mutualise les locaux à usage collectif. Cet actif bénéficie de dispositifs fiscaux incitatifs : récupération de la TVA, abattement de 20 % sur le montant des dépenses de travaux de rénovation (sous certaines conditions). Mais depuis 2017, les résidences de services tourisme ne bénéficient plus des avantages fiscaux liés à la loi Censi-Bouvard.

Quelles tendances observe-t-on sur le marché ?

Ce marché attire de plus en plus d’investisseurs institutionnels pour trois raisons principales :

  • Ils sont sensibles aux mesures d’encouragement fiscales (récupération de la TVA)
  • La loi de 2009 relative au développement et à la modernisation des services touristiques a mis en œuvre une meilleure classification des résidences de tourisme, ce qui contribue à leur valorisation
  • La rentabilité de ce produit est garantie pendant au moins neuf ans (durée du bail commercial qui lie le propriétaire et la société d’exploitation)

Le parc est toutefois détenu aujourd’hui à 85 % par des particuliers, à 5 % par des exploitants individuels et à 10 % par des investisseurs institutionnels.

Quelles sont les attentes des investisseurs à l’égard de cet actif ?

Les taux de rendement de cet actif se positionnent plutôt en fourchette haute mais sont fortement concurrencés par les résidences services étudiantes et seniors qui ont conservé l’avantage fiscal de la loi Censi-Bouvard et sont par ailleurs moins impactées par les aléas du contexte économique.

Le taux d’occupation moyen est de même moins élevé que dans les autres résidences services : environ 65 % dans les stations balnéaires et de sports d’hiver (sur cinq à six mois de l’année) et 70 % à la campagne et en ville. On observe cependant une tendance des exploitants à favoriser les séjours à la semaine ou au mois afin d’optimiser ces taux d’occupation et de rationaliser les charges d’exploitation.

 

Principaux critères d’évaluation d’une résidence de tourisme

Comme pour tout actif immobilier qui se développe et dont l’acquisition est encouragée par des mesures fiscales, la localisation de la résidence est un point de vigilance important pour nos experts. Ils sont également attentifs à l’existence d’une offre concurrente dans le voisinage (actuelle ou future), à la qualité de l’exploitant et à la classification de la résidence. Celle-ci est délivrée pour cinq ans par Atout France en fonction de 175 critères permettant d’apprécier le niveau de services et d’équipements, l’accessibilité et le respect de normes liées au développement durable.

Localisation

Proximité des activités de loisirs, ou situation en centre-ville.

Prestations hôtelières

Petit déjeuner, ménage, linge de maison, réception de la clientèle.

Capacité de la résidence

Au moins 100 lits gérés par un seul exploitant.

Qualité de l’exploitant

Références et capacité financière.

Classement de la résidence

Répertoriée par Atout France (175 critères de classement).

Pour la valorisation de résidences de tourisme en l’état futur d’achèvement, nos experts ont recours aux habituelles méthodes de capitalisation du revenu et de comparaison directe sur les marchés des résidences de services et de l’habitation. En revanche, lorsque l’investissement concerne un bien déjà bâti, on utilise de surcroît les informations résultant de l’examen des bilans de l’exploitant.

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