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Estimation résidences de tourisme

Évaluation immobilière de résidences de tourisme  : l’atout du classement

Les résidences de tourisme ont vu le jour dans les années 1970 avec le développement des stations de sports d’hiver. Ce type d’immeuble, rapidement construit, permettait d’accueillir un afflux massif de touristes et de rentabiliser ainsi le coût des infrastructures. Les résidences de tourisme se sont ensuite étendues aux stations balnéaires et aux grandes villes. De nombreuses mesures fiscales ont contribué à leur développement, y compris en zone rurale. Toutefois, elles sont plus affectées par le contexte économique que les résidences seniors ou étudiantes puisqu’elles ne bénéficient plus de la loi Censi-Bouvard depuis 2017 et que leur taux d’occupation ne s’élève en moyenne qu’à 70 % sur l’année. Elles offrent en général une rentabilité garantie pendant neuf ans, lors de leur inauguration. 

Détenu en majorité par des particuliers, le parc de résidences services de tourisme intéresse aujourd’hui de plus en plus les investisseurs pour les meilleurs actifs, dans le cadre de stratégies de diversification.

  • 7.4

    Montants investis en millions €

     

  • -94.7 %

    Evolution des montants investis par rapport à 2020

     

  • 25.10 €

     RevPAR (Revenue Per Available Room)

     

     

S1 2021 - Research - BNP Paribas Real Estate Evolution des montants investis par rapport à 2020

Évaluation des résidences de tourisme : le point de vue de notre expert

Solenne Loizeau

Expert immobilier et référente résidences services

Quelles sont les spécificités de l’actif résidence de tourisme ?

La résidence de Tourisme est un établissement commercial d’hébergement classé, faisant l’objet d’une exploitation permanente ou saisonnière. Elle est constituée d’habitations individuelles ou collectives meublées proposées à une clientèle touristique qui n’y élit pas domicile, pour une occupation à la journée, à la semaine, ou au mois. Elle est dotée d’un minimum d’équipements et de services communs. Par rapport à l’offre hôtelière classique, elles proposent des formules d’hébergement « prêtes à vivre », avec l’intégration d’une cuisine ou d’un coin cuisine permettant l’indépendance de l’occupant avec un coût inférieur de 20 à 40 % par rapport à un séjour hôtelier de qualité équivalente, repas compris.

Les résidences de tourisme sont classées de 1 à 5 étoiles par l’organisme Atout France (classement d’une durée de validité de 5 ans). Les résidences non classées sont incluses par extension à condition que l’exploitant intègre trois des quatre services réglementés : petit-déjeuner, ménage, fourniture de linge de maison et réception des clients. Ce classement reste toutefois soumis à un nombre de 100 lits minimum, et à une contenance d’au moins 70 % de logements confiés en gestion unique à un exploitant pour une durée minimum de 9 ans (seuil abaissé à 55 % pour les résidences de tourisme exploitées depuis plus de neuf ans et dont le classement est arrivé à échéance ou pour les établissements non classés et exploités depuis plus de neuf ans). 

Dans tous les cas, la situation de la résidence ainsi que la qualité de l’exploitant sont les deux critères de valorisation les plus importants.

Quelles sont les attentes des investisseurs à l’égard de cet actif ?

La signature d’un bail commercial de 9 ans avec l’exploitant assure une rentabilité puisqu’il offre la garantie du versement d’un loyer à l’investisseur de manière pérenne et pendant une période ferme, généralement de 9 ans mais pouvant aller au-delà. Il s’agit du premier élément expliquant l’appétence des investisseurs pour ce produit d’investissement, qu’il s’agisse d’investisseurs nationaux (vente en bloc) ou de particuliers (vente à la découpe).

Le deuxième élément tient aux régimes fiscaux avantageux, ayant fortement contribué au développement des résidences services au cours de ces dernières années. Les résidences de tourisme ne bénéficient plus du dispositif Censi-Bouvard quand le bien est neuf, mais, comme pour toutes les résidences services, que le bien soit neuf ou ancien, le placement de l’investisseur sous le régime de la location meublée permet de récupérer la TVA ayant grevé le bien (lorsqu’il est neuf), et d’amortir la totalité du coût du bien.

 

Principaux critères d’évaluation d’une résidence de tourisme

Comme pour tout actif immobilier qui se développe et dont l’acquisition est encouragée par des mesures fiscales, la localisation de la résidence est un point de vigilance important pour nos experts. Ils sont également attentifs à l’existence d’une offre concurrente dans le voisinage (actuelle ou future), à la qualité de l’exploitant et à la classification de la résidence. Celle-ci est délivrée pour cinq ans par Atout France en fonction de 175 critères permettant d’apprécier le niveau de services et d’équipements, l’accessibilité et le respect de normes liées au développement durable.

Localisation

Proximité des activités de loisirs, ou situation en centre-ville.

Prestations hôtelières

Petit déjeuner, ménage, linge de maison, réception de la clientèle.

Capacité de la résidence

Au moins 100 lits gérés par un seul exploitant.

Qualité de l’exploitant

Références et capacité financière.

Classement de la résidence

Répertoriée par Atout France (175 critères de classement).

Pour la valorisation de résidences de tourisme en l’état futur d’achèvement, nos experts ont recours aux habituelles méthodes de capitalisation du revenu et de comparaison directe sur les marchés des résidences de services et de l’habitation. En revanche, lorsque l’investissement concerne un bien déjà bâti, on utilise de surcroît les informations résultant de l’examen des bilans de l’exploitant.

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