Immobilier de commerces : quelles tendances animent le marché ?

L’e-commerce continue sa progression en France

Si la part du e-commerce dans la totalité du commerce de détail reste encore faible (9%), le e-commerce continue de progresser en France. Le chiffre d’affaires du e-commerce a augmenté de 14% en 2017, pour atteindre 81,7 milliards d’euros. Le nombre de transactions a grimpé de 20,5%.

Si le panier moyen est en baisse, à 65,5 €, cette érosion est largement compensée par l’augmentation de la fréquence des commandes. Le panier annuel moyen par acheteur s’élève en 2017 à près de 2 200 €, soit une augmentation de près de 190 % en 10 ans.

Le marché français du e-commerce devrait continuer à croitre en 2018 pour franchir la barre symbolique des 100 milliards d’euros à l’horizon 2019-2020.

Autre élément marquant : les consommateurs adhèrent de plus en plus au M-commerce (téléphone portable ou tablette) pour faire leur shopping. Le chiffre d’affaires ne cesse de croître et devrait encore progresser de manière significative en 2018.

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Le Retail tiers lieu : vers de nouvelles formes d’urbanités commerciales

Les magasins tendent à diversifier leurs activités pour proposer des services et expériences associés aux produits et à la marque. Les consommateurs ne cherchent plus seulement à acheter. Ils souhaitent vivre des expériences. L’accent est mis sur les individus et des espaces customisés et vivants où règne une ambiance, une atmosphère propre à la marque.

Les tiers lieux-retail représentent donc une opportunité de rapprocher l’univers de la marque de celui du consommateur, d’intégrer son cercle social et culturel, son imaginaire, à travers des récurrences de visites motivées par d’autres activités que l’achat (découvertes de nouveaux produits, rencontres, cours, ateliers, détente, …). Un lien personnel fort se crée entre la marque, le lieu et les visiteurs. Il s’agit pour les enseignes de se placer dans le quotidien des habitants, le tout aidé par les nouvelles technologies qui doivent permettre d’augmenter l’expérience offerte et la personnalisation des parcours clients. Le tiers-lieu retail devient ainsi un lieu de vie, de partage, de détente et de création. Le client a une place centrale, intègre une communauté et participe à la marque.

La salle de Sport with Reebok est un exemple de tiers-lieu : au croisement du sport, de la mode, de l’art et de la culture (salle de sport, évènements, conférences et think-tank, team building, expositions, espace restauration, salles de réunion…Mais aussi boutique Reebok, lancements de collection…)

La disruption de l’alimentaire en centre-ville

Souvent implanté en périphérie ou en entrée de ville, le drive est aujourd’hui très peu présent dans les centres villes largement piétonniers.  L'idée est simple : appliquer le concept de drives aux piétons. Après avoir effectué ses achats sur internet, le client va récupérer ses courses dans un point de retrait dédié afin de récupérer sa commande

Leclerc a ouvert un premier Drive piéton à Lille début 2017, proposant près de 12 000 références de produits (contre 6000 environ pour les surfaces concurrentes de centre-ville). Pour être rentable, ces magasins d’un nouveau genre optent en général pour de petits locaux (loyers maitrisés), avec des horaires élargis. Certains drives piétons cherchent également à nouer des partenariats avec les commerces de quartier afin de s’implanter localement et créer des synergies.

Autre idée complémentaire, le développement de box frigorifiques pour la livraison de produits frais et alimentaires. Implantés dans des endroits stratégiques, ces box réfrigérés permettraient aux clients de venir chercher leurs commandes livrées dans des points retraits connectés. Des architectes réfléchissent également à la manière d’intégrer des armoires réfrigérés dans les parties communes des immeubles d’habitation afin que les livraisons puissent se généraliser.

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Le Retail et les villes moyennes : de la périphérie au centre-ville ?

De nombreux centres villes de villes moyennes (entre 20 000 et 100 000 habitants) rencontrent aujourd’hui des difficultés en matière de commerces et de services notamment. Selon Procos, le taux moyen de la vacance en centre-ville est ainsi passé de 9,5% en 2015 à 11,1% en 2017. 62 % des centres villes observés ont un taux de vacance supérieur à 10 %, limite symbolique considérée comme critique. Ils étaient seulement 10 % en 2001. Les causes sont multiples : les phénomène de métropolisation et de rationalisation qui polarisent les activités, équipements et services publics dans les plus grandes villes, l’accessibilité aux cœurs urbains, le manque de transports en commun comme alternative à la voiture, la raréfaction du foncier sur les secteurs centraux, les réglementations plus contraignantes qu’en périphérie, …

Dans le cadre du projet de loi Elan sur l’évolution du logement, l’aménagement et le numérique, le gouvernement a lancé le plan « Action cœur de ville » destiné à la revitalisation des centres villes des communes de taille moyenne. 222 villes ont été retenues par ce dispositif contractuel en 2018-2019. Plus de 5 milliards d’euros seront alloués à ce dispositif sur 5 ans à travers des ORT (Opération de revitalisation de territoire) qui impliqueront de multiples acteurs. Pour rappel, près du quart de la population vit dans une ville moyenne.

Ce plan pourrait être l’occasion de faire bouger les lignes en matière d’urbanisme commercial, à un moment où la question d’un «moratoire» national sur la construction de grandes surfaces commerciales en périphérie tend à prendre de l’ampleur dans le débat public.