Lorsqu’un bien immobilier entre dans le bilan des sociétés, la répartition terrain-construction est établie et ceci de manière irrévocable à cette date, pour des raisons à la fois comptables mais aussi fiscales.
Deux arrêts du Conseil d’Etat du 15 février 2016 précisent les méthodologies envisageables pour déterminer la ventilation du prix d’acquisition et énumèrent une liste de méthodes que l’administration peut retenir pour contester la ventilation opérée :
- Des transactions réalisées sur des terrains nus à des dates proches, dans la même zone géographique,
- A défaut, la méthode par le coût de remplacement net des constructions,
- En cas d’impossibilité de retenir les méthodes précédentes, les données comptables issues de bilans d’autres sociétés ayant acquis à des dates proches des immeubles comparables en termes de localisation et de construction.
A noter que le Conseil d’Etat n’évoque pas la méthode dite du bilan promoteur.
L’Association Française des Sociétés d’Expertise Immobilière retient quatre méthodes envisageables : La comparaison avec les données de marché, la méthode par calcul de la valeur vénale du terrain (Bottom up), c’est-à-dire par la méthode du bilan promoteur, la méthode par le coût de remplacement net des constructions (Top Down) et les approches dites par moyennes ou par statistiques.
Compte tenu de la complexité du sujet et des enjeux comptables et fiscales, nous vous recommandons de recourir à un expert immobilier. BNP PARIBAS REAL ESTATE VALUATION est à votre disposition pour vous apporter une réponse circonstanciée.
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