Valorisation des résidences services seniors : la méthodologie innovante développée par BNP Paribas Real Estate

Les données d’exploitation au premier plan pour la valorisation des RSS

À leurs débuts, les Résidences Services Seniors ou RSS souffraient d’un manque de repères fiables pour évaluer leur valeur. En cause : une absence de recul sur cette typologie d’actifs, sur leur performance, sur les données d’exploitation et sur le modèle économique en général puisqu’il s’agissait d’un actif nouveau sans retour d’expérience. Les investisseurs se basaient ainsi principalement sur le taux de rendement, attirés par des revenus supérieurs à ceux du résidentiel classique et par des baux commerciaux longs et fermes dont le loyer était la résultante d’un taux d’effort dont on s’aperçoit, avec le recul, qu’il était trop ambitieux. Si cette liquidité a favorisé un développement rapide du parc, elle a parfois conduit à des croissances non maîtrisées. La faillite de certains exploitants, la renégociation des loyers, et les incertitudes économiques récentes ont érodé la confiance dans ce segment. Le modèle de la résidence services seniors est donc remis en cause depuis 2023, année de basculement des marchés de la promotion et le marché de l’investissement. Si le marché s’est enrayé, les données démographiques attestent pourtant toujours d’un réel besoin en hébergement des séniors pour les prochaines années. Le marché des RSS a un fort potentiel devant lui, pour autant que ce dernier soit bien maîtrisé.

Une méthode spécifiquement adaptée aux RSS, facteur de réussite et de regain de confiance

Dans ce contexte de montée en puissance des RSS, un marché en plein évolution, accélérée par la loi du 28 décembre 2015 relative à l’adaptation de la société au vieillissement, Solenne Loizeau a donc conçu une méthodologie unique sur le marché immobilier, spécifiquement adaptée aux RSS.

Après des années d’échanges avec les exploitants, les investisseurs et les organismes de financement et analyse de documents d’exploitation, cette méthodologie, inspirée de la méthode hotellière, a permis d’avoir une valorisation plus fine et experte des RSS, basée sur les données d’exploitation. Selon Solenne, la valorisation ne peut plus se limiter à la simple capitalisation du loyer. Il est désormais crucial de considérer la pertinence et le réalisme du budget prévisionnel dans le cadre de projets de construction, ou l’analyse des données d’exploitation pour les résidences en activité, et de confronter ces données aux ratios de la profession. C’est ce travail de définition des ratios professionnels qui permet aujourd’hui d’avoir une vision réaliste et une véritable expertise sur les données d’exploitations prévisionnels ou réels d’une RSS.

Cette méthode vient bien évidemment en complément :