SCI : « La valorisation des parts sociales se situe au croisement des volets juridique, financier et immobilier »

Quels sont les avantages de recourir à une SCI pour une compagnie d’assurances ?

Émilie Bodaine – Les compagnies d’assurances se dotent d’une société civile immobilière lorsqu’elles souhaitent se constituer un patrimoine immobilier important. Cet outil leur permet de bénéficier d’une gestion patrimoniale souple, mais aussi d’une valorisation régulière de leurs biens.

Chaque année, les assureurs sont tenus d’expertiser la valeur vénale de leurs biens immobiliers et de valoriser leurs parts dans la SCI pour se mettre en conformité avec la réglementation imposée par l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR). Ils utilisent fréquemment ces expertises comme documents de base pour déterminer l’actif net réévalué (ANR) d’une SCI qui détient un ou plusieurs biens immobiliers. L’ANR peut être également calculé dans le cadre d’un achat, d’une revente ou encore de successions de parts sociales. Dans le cadre d’une revente par exemple, l’ANR correspond à la valeur comptable sur laquelle l’acheteur potentiel des parts sociales aura des droits proportionnellement au nombre de parts acquises. Il est donc important de pouvoir déterminer avec précision les droits à payer et la fiscalité qui s’y rattache en cas de revente d’un bien immobilier.

Quel est le rôle de l’expert certifié ACPR dans la valorisation des parts d’une SCI ?

É. B. – La valorisation des parts sociales d’une SCI se situe au croisement des volets juridique, financier et immobilier. L’expert en charge de cette évaluation doit être certifié ACPR et détenir de solides compétences dans ces trois domaines. Les assureurs ont l’obligation de changer d’expert tous les cinq ans pour garantir son impartialité et son indépendance.

La valorisation des parts sociales d’une SCI se fait ultérieurement à l’expertise immobilière.

Dans le cadre d’une expertise immobilière, le cycle de 5 ans commence toujours par une première expertise ; celle-ci étant suivie par plusieurs actualisations périodiques de type mensuelle, trimestrielle, semestrielle ou encore annuelle.

La première expertise exige notamment une visite sur site. Pour évaluer un immeuble de bureaux situé dans le quartier des affaires à Paris, par exemple, l’expert va étudier l’emplacement géographique du bien, son état, mais aussi apprécier le marché de l’offre et la demande dans le secteur afin d’estimer la valeur vénale du bien.

L’expert s’appuie sur cette évaluation immobilière pour déterminer l’ANR. Cette valorisation correspond à l’expertise centrale. Pour estimer les parts sociales de la SCI, l’expert doit étudier les statuts et le bilan de la SCI : cela lui permet d’en connaître l’historique et de recenser des informations importantes comme la valeur nominale des parts, la répartition du capital social ou la liste des participations et des biens immobiliers détenus par la société. Les statuts nous renseignent également sur les éventuelles augmentations ou réductions de capital, le retrait d’un associé, la vente de parts sociales ainsi que sur les droits attachés aux parts des associés. Ces expertises permettent aux associés de la société d’adapter plus facilement leur stratégie patrimoniale.

Comment calcule-t-on l’actif net réévalué ?

É. B. – L’ANR se calcule en deux temps. Le bilan mis à jour au 31 décembre de chaque année permet d’abord d’obtenir l’actif net comptable (ANC) de la SCI en calculant la différence entre l’actif et le passif exigible. Le passif exigible reprend généralement les dettes de la SCI les provisions pour risques et charges et le résultat annuel de la société s’il a fait l’objet d’une redistribution entre associés.

Nous ajoutons ensuite à l’ANC les plus ou moins-values réalisées durant l’année sur les biens immobiliers ainsi que sur les titres et participations qu’elle détient. Lorsque la SCI détient des participations dans d’autres SCI, nous devons remonter l’organigramme, des sociétés filles vers la société mère, pour évaluer chaque participation.

Le procès verbal établi chaque année lors de l’assemblée générale ordinaire de la SCI nous permet de connaître l’affectation du résultat annuel.

Le résultat peut être distribué aux associés (distribution de dividendes) ou être intégré dans le report à nouveau des capitaux propres.

Si les associés ont affecté le résultat (dans le cadre d’un bénéfice) dans les comptes courants d’associés, la dette sera plus important. Par conséquent, l’actif net comptable sera réévalué à la baisse ainsi que l’ANR.

Si le résultat (bénéfice) est intégré dans le report à nouveau, cette décision permet de réduire la dette et de réévaluer l’ANR à la hausse. Cette expertise annuelle et cette comptabilité à jour permettent donc une évaluation détaillée et précise d’un bien immobilier et des parts sociales d’une SCI.