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Marché immobilier logistique : une nouvelle équation pour les investisseurs

17 Octobre 2018

Boostés par l’essor des nouvelles technologies et du e-commerce, les biens immobiliers logistiques et industriels sont désormais des actifs privilégiés par les investisseurs.

Pratiquement inexistant dans les portefeuilles immobiliers des investisseurs il y a quinze ans, le secteur de la logistique occupe désormais une position significative sur le marché de l’immobilier. Son périmètre s’est même étendu en 2016 aux installations industrielles multi-étages et légères. Actuellement, le secteur représente 11 % de parts du marché de l’immobilier d’entreprise en Europe et devrait continuer à prospérer : l’intérêt des investisseurs pour les marchés alternatifs ne se dément pas.

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Après avoir engrangé des engagements records à hauteur de 40 milliards d’euros en 2017, le marché immobilier européen de la logistique affiche cette année encore une belle dynamique. Et les capitaux étrangers continuent d’affluer. L’an dernier, plus de la moitié des volumes provenaient d’investisseurs asiatiques. Les Américains comme Blackstone, Gramercy et Greenoak sont également très présents.

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Cet afflux de capitaux entraîne une baisse de la prime de risque ainsi qu’une convergence des taux « prime » en Europe autour de 4,5 %. En France notamment, le taux de rendement « prime » s’est établi à 4,75 % en logistique au deuxième trimestre 2018. Un rendement bien plus élevé que ceux des classes d’actifs de bureau (3,25 %) et de commerce (2,75 %).

L’entrepôt, un maillon central dans le e-commerce

Emmené par une croissance économique soutenue dans la zone euro (une hausse de 2,1 % attendue en 2018) et par la rareté d’une offre immobilière de qualité sur le marché, le secteur de la logistique continue de bénéficier de la croissance soutenue du marché européen du e-commerce : en hausse de 14 % en 2017 à 603 milliards d’euros, il devrait franchir la barre des 1 000 milliards d’euros en 2022. Parmi les pays les plus actifs en la matière, le Royaume-Uni s’arroge 33 % du marché. L’Allemagne (14 %) et la France (13 %) lui emboîtent le pas.

Cette dynamique accélère avec les nouveaux usages liés au développement des nouvelles technologies dans la supply chain. Au-delà des principaux utilisateurs de l’entrepôt (chargeurs et logisticiens), le consommateur final est devenu clé et impose de nouvelles contraintes dans la chaîne d’approvisionnement. Avec Internet, il commande de plus en plus ses produits sur des plateformes en ligne et se contente d’aller les récupérer dans des magasins qui font souvent office de dépôt ou assurent le lien vers un entrepôt. La capacité de livrer dans la journée, voire dans l’heure devient donc incontournable.

L’emplacement géographique plus que jamais essentiel

C’est toute la chaîne logistique qui doit être repensée pour satisfaire le consommateur final. L’équation à résoudre s’annonce délicate : comment livrer des milliers de produits à des millions de personnes en un minimum de temps et à un coût maitrisé ? La situation géographique des entrepôts est plus que jamais une donnée hautement stratégique.

Si la transformation de la supply chain peut passer par la massification des stockages sur des plateformes de plus de 100 000 m², elle est aussi accompagnée par le développement de la logistique urbaine. Cette nouvelle approche implique de trouver davantage d’espaces d’entreposage. Cette année encore, la demande placée reste particulièrement soutenue au premier semestre 2018, notamment en Espagne (+25 %) et en Allemagne (+14 %). Les frontières entre le commerce de détail et la logistique continuent de s’estomper. Et la transformation du secteur est loin d’être achevée. « Ces vagues de changements technologiques continueront à arriver. Parmi d’autres, certaines auront un impact sur ce secteur à long terme : voitures sans conducteur, automatisation/robotique, Internet des objets/blockchain et impression 3D », souligne BNP Paribas Real Estate dans le cadre de sa dernière étude sur le secteur de la logistique. Et de préciser : « Ce qui ressort clairement aujourd’hui, ce sont les évolutions rapides des technologies. Il sera difficile de prévoir avec précision la désuétude fonctionnelle d’une installation donnée ».

Aujourd’hui, les investisseurs restent en quête de bâtiments neufs assortis d’un bail à long terme, aux abords des grands bassins de consommation et d’emploi et de nœuds routiers stratégiques. La rareté des produits de qualité sur le marché européen, plus marquée encore en 2018, les contraint toutefois à s’orienter vers des produits plus spéculatifs en misant sur des actifs de seconde main ou en anticipant sur les tendances de marché à travers des investissements « en blanc » dans certains secteurs bien ciblés.

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