Logistique en Europe : Un marché immobilier « florissant »

Immobilier logistique : une année 2017 historique 

L’année 2017 enregistre un pic historique en termes de volumes de transactions, avec l’afflux de nouveaux investisseurs et des opérations de grande envergure sur le marché.

Dopé par un marché européen en pleine croissance, le secteur la logistique continue de séduire les investisseurs. Le marché est « florissant », confirme BNP Paribas Real Estate dans sa dernière étude réalisée sur 21 villes européennes. Du côté des investissements, le marché européen a même atteint des niveaux historiques grâce à la vente de portefeuilles paneuropéens en 2017.

C’est le cas des Pays-Bas, dont les investissements ont doublé en 2017 avec la vente de Logicor pour plus de 12 milliards d’euros. Le marché néerlandais représente à lui seul 17 % du total des investissements immobiliers commerciaux en Europe. Portée par cette tendance, la France a également connu une activité particulièrement intense l’an dernier, y compris sur son marché hors opération « corporate deals ».

Le Royaume-Uni a quant à lui performé, puisqu’il a quasiment doublé son marché l’an dernier en multipliant également les opérations d’envergure. Avec quelques 40 milliards d’euros engagés l’an dernier dans le secteur en Europe, les volumes d’investissements ont augmenté de 62 % par rapport à 2016.

En affichant un volume record de 9,2 milliards d’euros investis dans les actifs logistiques en 2017, l’Allemagne demeure le premier marché européen. « 2017 a été l’année record pour les volumes d’investissements dans le secteur logistique et industriel en Europe en raison des grandes transactions et des nouveaux arrivants sur le marché, à l’instar des investisseurs asiatiques. Le marché de la logistique continue de surperformer le secteur des bureaux et du retail, avec un bon niveau de demande sur tous les profils de risque », souligne Logan Smith, Responsable Transaction Investissement Logistique pour l’Europe.

Les grandes surfaces toujours recherchées

Les transactions ont été particulièrement soutenues par la demande d’entrepôts de plus de 5 000 m² avec une hausse de 9 % en 2017 par rapport à 2016. La demande placée demeure forte dans la plupart des pays européens après une année exceptionnelle en 2016. Des records ont été enregistrés en France, en Espagne mais aussi aux Pays-Bas. Avec un volume de plus de 4 millions de mètres carrés, le marché français a bénéficié d’un « environnement économique solide » et d’une « meilleure visibilité à long terme depuis les élections présidentielles », remarque BNP Paribas Real Estate. Et de préciser : « Le marché a été soutenu par la demande de grands distributeurs de l’industrie agroalimentaire ainsi que par le e-commerce ».

Avec une augmentation de la demande placée de 117 % en 2017 par rapport à 2016, les Pays-Bas, enregistrent, eux aussi, des niveaux de transactions historiques, « boostés par la demande intérieure et la production industrielle ». Et l’Espagne continue de bénéficier de la dynamique de marché, alimentée par la forte croissance du e-commerce avec des volumes de transactions qui ont plus que doublé à Madrid par rapport à 2016.

Immobilier logistique européen : Des rendements en baisse

La faiblesse de l’offre et le manque de nouveaux projets susceptibles de satisfaire les besoins en grandes et petites surfaces du secteur du e-commerce continuent toutefois de peser sur le marché. Cette pénurie entraîne une forte compression des taux de rendement. Après avoir baissé en 2015 et 2016, les rendements ont poursuivi leur décroissance en 2017 pour s’établir à 4,50 % dans des catégories d’actifs comme les grands hubs logistiques. Les taux de rendement « prime » ont, quant à eux, diminué de 10 à 15 points de base sur les principaux marchés européens.

L’avis de l’expert : Vincent Robion, Head of Research-Logistics Europe at BNP Paribas Real Estate

Comment expliquez-vous le pic historique des investissements dans la logistique en 2017 ?

« Le marché est toujours bien orienté en raison des opportunités de développement sur plusieurs marchés, dont le e-commerce qui progresse de 10 à 12 % par an en Europe. De plus, certains pays comme l’Espagne et les Pays-Bas, après avoir connu la récession en 2014, ont renoué avec la croissance en 2016 et bénéficient aujourd’hui d’un effet de rattrapage. Le secteur de la logistique a aussi la faveur des investisseurs parce que les taux d’intérêt sont encore bas. Ce qui n’était pas le cas il y a cinq ans. Cette tendance est relativement nouvelle. En termes d’investissements, l’afflux de nouveaux investisseurs financiers autres que les « pure players » sur ce marché tend à provoquer une tension sur l’offre et à favoriser la création d’un marché spéculatif. La pénurie de biens devrait freiner le développement du marché de l’immobilier logistique. »

Quels sont les risques aujourd’hui ?

« La question est de savoir comment le marché va évoluer après une année exceptionnelle en 2017. Face à la dynamique du secteur du e-commerce, soutenue par une forte demande sur les marchés domestiques, l’offre d’actifs dans la logistique est insuffisante. Le risque de voir se développer un marché spéculatif est à prendre en compte. Des promoteurs immobiliers ont tendance à construire des entrepôts mal situés qui risquent de rester vides faute de locataires. C’est le revers de cette tendance positive. Du côté des investissements, le marché devrait afficher un léger ralentissement de la croissance en 2018 par rapport à 2017 qui a été une année exceptionnelle. Et cette croissance restera bien au-dessus de la moyenne en volumes enregistrée sur les dix dernières années. On devrait ensuite assister à un retour du marché à la normale. »

Comment expliquez-vous l’intérêt grandissant des investisseurs, notamment asiatiques, pour la logistique ?

« Les opportunités financières à réaliser sur ce marché sont en augmentation, comparé aux autres actifs comme les bureaux et commerces. Les investisseurs cherchent à se diversifier. Sur 40 milliards d’euros engagés l’an dernier dans la logistique européenne, 18 milliards ont été investis par des fonds financiers de Singapour, de Chine et de Corée. Cela représente entre 15 et 20 % du total des volumes investis en Europe en 2017. La Chine, à elle seule, y a consacré 12 milliards d’euros. Cette vague d’investissements asiatiques est nouvelle sur le marché. En Europe, ce sont les pays comme l’Allemagne, la Grande-Bretagne et la France qui en ont le plus profité. Ils représentent, à eux trois, entre 65 et 75 % des montants globaux investis en Europe. Un record historique. »