L'impact du vieillissement de la population sur le marché immobilier : opportunités et défis pour les RSS et les EHPAD

Seniors : une population en croissance, des besoins en logements et services qui explosent

Partout dans le monde, la population vieillit. Selon l’Organisation mondiale de la santé, le nombre de personnes de plus de 60 ans dans le monde devrait doubler d’ici 2050 pour atteindre 2,1 milliards. Les plus de 80 ans verront, quant à eux, leur nombre tripler, passant de 140 millions en 2020 à 426 millions en 2050.
En France, le phénomène est tout aussi marqué. D’après le bilan démographique annuel de l’INSEE publié en janvier dernier, les 65 ans et plus représentent cette année 22,2 % de la population, presque autant que les moins de 20 ans (22,5 %)*. En 2050, les seniors composeront un tiers de la population française, soit 22,3 millions de personnes contre 12,6 millions en 2005. Évidemment, ces chiffres sont avant tout une bonne nouvelle puisqu’ils signifient que l’on vit plus longtemps. Mais ils doivent être mis en perspective avec une autre étude de l’INSEE, publiée en octobre 2025, qui prévoit 700 000 seniors supplémentaires en perte d’autonomie d’ici 2050.

Récemment, la Direction de la recherche, des études, de l’évaluation et des statistiques (DREES) alertait en effet sur le fait que le vieillissement de la population française entraînera une forte hausse des besoins d’accompagnement dans les prochaines décennies. Ce qui implique la création de centaines de milliers de places supplémentaires en EHPAD (établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes), ainsi qu’un recrutement massif dans les métiers du grand âge. Or, toujours selon la DREES, maintenir le rythme actuel d’entrée en EHPAD pour les personnes âgées en perte d’autonomie supposerait la création de 365 000 places supplémentaires entre 2021 et 2050*.

Seniors : une population en croissance, des besoins en logements et services qui explosent

Face à cette « révieu(x)lution » sociale et sociétale (selon l’expression de Serge Guérin, docteur en sciences de l’information et de la communication à l’université Sorbonne Nouvelle – Paris 3), on trouve deux types d’établissements spécialisés, plus ou moins médicalisés, en fonction des besoins des seniors hébergés. D’un côté, les EHPAD (établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes). Ces maisons de retraite médicalisées proposent un accueil en chambre et hébergent en moyenne entre 50 et 120 résidents. Ces structures s’adressent généralement à des personnes qui ne peuvent plus vivre chez elles et nécessitent une prise en charge globale incluant l’hébergement, la restauration, les soins et l’animation. Mais depuis une quinzaine d’années, et dans ce contexte de gérontocroissance, on observe que le nombre d’EHPAD mis en chantier a fortement diminué. Aussi, pour répondre à cette forte demande, de nouveaux types d’actifs se développent avec les résidences services seniors (RSS), qui proposent des appartements privatifs sécurisés, aménagés pour prévenir les accidents domestiques (les chutes notamment**), avec un personnel présent sur place 24 h/24 et 7 j/7.

Ces établissements permettent notamment de rompre l’isolement relationnel des seniors et de prévenir la perte d’autonomie. Les RSS, un marché en plein évolution, s’adressent donc principalement à des personnes âgées de plus de 65 ans, seules ou en couple, relativement autonomes (GIR 6 à GIR 4). À noter que le cadre réglementaire des RSS est particulier : elles ne sont pas considérées comme des établissements médico-sociaux. À ce titre, les occupants peuvent donc être locataires, via un contrat de bail, ou propriétaires. Et, effectivement, elles ont vocation à maintenir le lien social des personnes âgées, à rompre avec l’isolement, et à retarder la perte d’autonomie mais ne doivent pas avoir pour objectif d’approcher le niveau de médicalisation des EHPAD, qui affecteraient trop fortement leur rentabilité (pas de dotation aux soins dans les RSS).
A défaut de soins, les RSS proposent tout un éventail de services mutualisés, tels que le ménage, la restauration, la fourniture de linge de maison, mais également une conciergerie, des espaces de convivialité, des jardins, un service de coiffure, des séances de kinésithérapie, une bibliothèque partagée, une piscine ou encore un programme d’activités sportives et de loisirs. Ces établissements combinent ainsi sécurité, confort et accompagnement personnalisé, répondant à une demande croissante pour des solutions intermédiaires entre le maintien à domicile et l’EHPAD. Et c’est bien tout l’enjeu des RSS, de proposer une solution intermédiaire visant à accompagner les personnes dans le maintien de l’autonomie tout en réservant les places en EHPAD aux plus dépendants. À ce titre, les RSS permettent d’ailleurs de générer des économies pour la collectivité publique, au regard d’un accompagnement plus tardif en structures médico-sociales.

Résidences services seniors : un marché concentré, porteur d’opportunités

Le papy-boom s’impose aujourd’hui comme un puissant moteur de transformation économique, à condition de le considérer dans une lecture globale des dynamiques démographiques, intégrant des contrepoids structurels tels que l’évolution des usages résidentiels. Depuis quelques années, le marché de la silver économie connaît d’ailleurs une expansion rapide. Porté par des besoins croissants en santé, en mobilité et en technologies adaptées, on estime qu’il pourrait atteindre 130 milliards d’euros en France d’ici 2030*, dessinant ainsi des opportunités notamment dans le secteur des résidences de services.

Jusqu’en 2022, Domitys, leader du marché français des résidences services seniors, concentrait 21,3 % du nombre total de logements et plus de 14 % des résidences en exploitation. Mais, ces dernières années, le secteur connaît une recomposition progressive avec l’arrivée de nouveaux acteurs et des opérations de consolidation. Fin 2023, une partie du parc des Sénioriales a été cédée par Pierre et Vacances au groupe familial Acapace, détenteur des Jardins d’Arcadie. En janvier 2026, Stella Management annonçait l’acquisition de 100 % des sociétés Nohée, Sopregi et Sopregim, constituant ainsi un réseau d’environ 100 résidences en France. Le marché apparaît donc en pleine mutation, tout en présentant un fort potentiel de croissance. L’un des principaux enjeux consiste à développer un modèle économique capable de répondre à la fois aux exigences des investisseurs (notamment institutionnels du type fonds d’investissement, assureurs, caisses de retraite, mutuelles ou encore sociétés civiles de placement immobilier) et à celles des seniors. Cela passe par exemple par un maillage territorial plus dense, à la conquête de nouveaux territoires comme les Hauts-de-France ou le Grand Est, voire de zones semi-rurales, ou encore des villes moyennes et périphériques. On voit également le système d’exploitation évoluer, le mandat de gestion venant remplacer le bail commercial, sans que celui-ci ne devienne la norme, notamment dans l’optique de garder la maitrise du bien pour le propriétaire tout en délégant la gestion.

En outre, les RSS doivent également s’adapter aux attentes d’une population senior autonome, en proposant des logements confortables et des services favorisant le maintien de l’indépendance. Dans cette perspective, les résidences services seniors développent de plus en plus des partenariats avec les acteurs de santé locaux afin d’assurer le suivi médical des résidents (des services spécifiques qui permettent aussi aux exploitants de se différencier). Il est effectivement plus intéressant d’externaliser les soins plutôt que de les intégrer dans les services proposés en direct par la résidence. Ainsi, au-delà de leur rôle résidentiel, les RSS constituent également un levier de dynamisation économique pour les territoires : leur développement contribuant à la création d’emplois directs et indirects non délocalisables et au renforcement du tissu économique local., les RSS proposent tout un éventail de services mutualisés, tels que le ménage, la restauration, la fourniture de linge de maison, mais également une conciergerie, des espaces de convivialité, des jardins, un service de coiffure, des séances de kinésithérapie, une bibliothèque partagée, une piscine ou encore un programme d’activités sportives et de loisirs. Ces établissements combinent ainsi sécurité, confort et accompagnement personnalisé, répondant à une demande croissante pour des solutions intermédiaires entre le maintien à domicile et l’EHPAD. Et c’est bien tout l’enjeu des RSS, de proposer une solution intermédiaire visant à accompagner les personnes dans le maintien de l’autonomie tout en réservant les places en EHPAD aux plus dépendants. À ce titre, les RSS permettent d’ailleurs de générer des économies pour la collectivité publique, au regard d’un accompagnement plus tardif en structures médico-sociales.

Les défis liés aux RSS : financement, réglementation et ressources humaines

Si le vieillissement de la population constitue un puissant moteur de développement pour les RSS, dont le marché est très prometteur, et les EHPAD, il s’accompagne également de défis structurels majeurs.

Le premier concerne le financement des projets immobiliers dédiés au grand âge. La construction ou la transformation d’établissements adaptés aux seniors nécessite des investissements particulièrement élevés. Les coûts de construction ont fortement augmenté ces dernières années, notamment en raison de la hausse des prix des matériaux, des normes environnementales et des exigences techniques liées à l’accessibilité et à la sécurité des résidents. Dans le cas des EHPAD, la dimension médicale renforce encore la complexité financière des opérations, avec des besoins spécifiques en équipements et en personnels soignants.

Le cadre réglementaire constitue également un enjeu déterminant pour les acteurs du secteur. Les EHPAD sont soumis à une réglementation stricte relevant du champ médico-social, impliquant des autorisations administratives, des contrôles réguliers et un encadrement précis des prestations proposées. Les RSS bénéficient d’un cadre plus souple puisqu’elles ne sont pas considérées comme des établissements médico-sociaux. Toutefois, elles doivent répondre à des normes de plus en plus exigeantes en matière d’urbanisme, d’accessibilité, de sécurité ou encore de performance énergétique. Cette complexité réglementaire peut ralentir certains projets immobiliers pour les investisseurs et nécessite une expertise spécifique pour sécuriser les montages juridiques et opérationnels.dico-sociales.

Par ailleurs, la question du recrutement et de la formation des professionnels apparaît comme un défi majeur pour accompagner le développement du secteur. Les métiers liés à l’accompagnement des personnes âgées parmi lesquels aides-soignants, auxiliaires de vie, infirmiers ou encore animateurs font face à des tensions croissantes sur le marché du travail. Selon plusieurs études sectorielles, des centaines de milliers de recrutements seront nécessaires d’ici 2050 pour répondre aux besoins générés par le vieillissement de la population. Cette pénurie de main-d’œuvre qualifiée pousse les exploitants à renforcer leurs politiques de formation, d’attractivité et de fidélisation des salariés, tout en repensant l’organisation du travail et l’intégration de nouvelles technologies d’assistance.

Développement de projets immobiliers et investissement : un marché en pleine structuration

Dans ce contexte démographique inédit, le développement de projets immobiliers dédiés aux seniors apparaît comme un axe stratégique pour les investisseurs et les opérateurs immobiliers. Les résidences services seniors et les EHPAD représentent aujourd’hui une classe d’actifs immobiliers à part entière, souvent intégrée dans les stratégies de diversification des investisseurs institutionnels. Le vieillissement structurel de la population garantit en effet une demande durable et relativement résiliente, ce qui confère à ces actifs une visibilité à long terme.

Pour les promoteurs et les développeurs immobiliers, la conception de ces projets nécessite toutefois une approche spécifique. Les programmes doivent intégrer des critères d’accessibilité universelle, des espaces communs favorisant le lien social et des services adaptés aux besoins évolutifs des résidents. La localisation joue également un rôle clé : les résidences doivent être situées à proximité des commerces, des transports et des services médicaux afin de favoriser l’autonomie des seniors et leur intégration dans la vie locale.

Par ailleurs, les montages immobiliers dans ce secteur reposent souvent sur des partenariats étroits entre investisseurs, promoteurs et exploitants spécialisés. Les modèles économiques peuvent prendre différentes formes : vente en bloc à un investisseur institutionnel, investissement en résidence gérée ou encore développement en partenariat public-privé dans certains territoires. L’enjeu consiste à trouver un équilibre entre rentabilité financière, qualité de service pour les résidents et accessibilité tarifaire.

Par ailleurs, la question du recrutement et de la formation des professionnels apparaît comme un défi majeur Enfin, l’essor des résidences seniors s’inscrit dans une réflexion plus large sur l’adaptation des territoires au vieillissement de la population. Les collectivités locales jouent un rôle croissant dans l’identification des besoins et l’accompagnement des projets, notamment dans les villes moyennes et les zones périurbaines où l’offre reste encore insuffisante. À terme, le développement de ces infrastructures pourrait contribuer à structurer un véritable écosystème territorial autour de la silver économie, associant acteurs de l’immobilier, professionnels de santé, services à la personne et innovations technologiques.

Si le marché des RSS doit se réajuster face au contexte économique, il s’appuie cependant sur des fondamentaux solides et sur des facteurs de croissance incontestables, qui devraient lui offrir de belles perspectives de croissance au cours des prochaines années.