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Les impacts de la nouvelle norme internationale IFRS 16 sur les contrats de location

27 Avril 2018

L’application en 2019 du référentiel IFRS 16 impose un modèle unique de comptabilité des contrats de location au bilan des preneurs. Elle oblige les entreprises à davantage de transparence dans leurs états financiers sur les locations.


Sous réserve du feu vert de la Commission européenne, la norme comptable internationale IFRS 16 pour les contrats de location entrera en vigueur au 1er janvier 2019. Si la situation reste quasiment inchangée pour les bailleurs, avec le maintien dans ses principes de la norme IAS 17 sur la distinction notamment entre location simple et location financement au bilan, il en va autrement pour les entreprises ayant régulièrement recours aux contrats de location. L’application de cette norme comptable internationale unique, visant à clarifier les états financiers des entreprises, implique des changements notoires tant aux niveaux comptable et financier qu’en termes d’organisation, de systèmes d’information et de stratégie locative.


Sur le plan comptable, les contrats de location simple, enregistrés jusque-là hors bilan, seront désormais traités comme un droit d’usage locatif figurant à l’actif en contrepartie d’une obligation de paiement des loyers à inscrire comme une dette au passif. Seuls les engagements de courte durée (inférieure ou égale à 12 mois), portant sur des actifs de faible valeur unitaire (inférieure ou égale à 5 000 euros), et les contrats de services font exception.

IFRS 16 : Un impact sur les ratios d'endettement

Outre une incidence sur le bilan, cette nouvelle norme internationale va impacter le compte de résultat et le flux de trésorerie : les engagements reclassés comme des dettes vont entraîner un accroissement de la dette financière et, par conséquent, affecter les ratios d’endettement des entreprises qui louent un parc important d’entrepôts, de surfaces commerciales et autres. Car la charge du loyer sera répartie entre l’amortissement dégressif de l’usage de l’actif et les frais financiers. Selon l’IASB, le Bureau international des normes comptables, les sociétés vont devoir réincorporer des contrats de location dans leur bilan à hauteur de quelque 2 800 milliards de dollars. Ces dettes supplémentaires vont impacter leur cash-flow et inciter les investisseurs à la prudence. La lecture des ratios financiers par les analystes et les banquiers qui opèrent en tant que bailleurs va donc évoluer. La valeur actualisée des loyers contractuels sera calculée sur la base d’un taux d’actualisation immobilier ou à défaut sur le taux marginal d’endettement.

De nouveaux enjeux métier

L’IFRS16, dans un souci de transparence, met l’accent sur l’utilisation de l’actif et sur la qualification des contrats. Cette nouvelle donne va obliger les preneurs à vérifier davantage la fiabilité des informations financières communiquées. D’où la nécessité pour eux d’établir une liste exhaustive et détaillée de leur parc immobilier en location, et surtout de procéder à de nouvelles estimations de leurs contrats de location en tenant compte de la nature de la durée du contrat comme des taux d’actualisation.

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Les défis à relever sont d’autant plus nombreux que ce dispositif comptable implique la création de nouvelles solutions et méthodes pour organiser ce travail de recensement des contrats, de collecte et de traitement des données indispensables pour évaluer les droits d’utilisation des actifs en location. Pour y parvenir, les preneurs vont devoir solliciter plusieurs métiers dans l’entreprise : les directions financière, juridique, informatique, opérationnelle et immobilière notamment. Et surtout, les inciter à travailler de concert pour définir la marche à suivre dans la prise de décision en matière de stratégie immobilière à la location ou à l’achat.

Revoir les stratégies d’investissement

Dans ce contexte, certaines entreprises pourraient être amenées à revoir leur stratégie d’investissement par rapport à l’impact de l’IFRS 16 sur leurs comptes. Toutes les options vont être analysées : achat ou location, crédit-bail, vente et cession bail. Celles-ci disposent habituellement d’un portefeuille de contrats très diversifié qui devront être évalués selon la nouvelle norme, à l’instar des baux de biens immobiliers. La direction immobilière des groupes bancaires sera donc appelée à jouer un rôle important dans ce nouveau dispositif.

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