Labels et certifications : quels impacts sur la valorisation d’un actif immobilier ?

Quels sont les impacts, plus-values et enjeux des labels et certifications environnementaux dans la détermination de la valeur d’un actif immobilier ?

Les impacts des labels environnementaux dans la valeur d’un actif immobilier sont multiples. Tout d’abord, ils peuvent s’inscrire dans la dynamique RSE voulue par les actionnaires, les locataires ou les investisseurs. Pour une entreprise utilisatrice, ils peuvent être vecteurs d’attractivité des talents ainsi que d’image vis-à-vis de ses clients. En termes de charge, ils contribuent à abaisser les coûts de fonctionnement des bâtiments en permettant, par exemple, des économies de chauffage. Et ces différents avantages peuvent permettre au propriétaire de prétendre à un loyer économique plus élevé.

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La valeur d’un label et d’une certification repose en partie sur les attentes du marché à un instant T mais permettent également de projeter l’actif dans le temps. Les certifications HQE, LEED, BREEAM… permettent d’avoir un actif qui présente des qualités environnementales qui vont au-delà des exigences réglementaires actuelles. Ils ont donc plus de chance d’être aux normes dans quelques années, sans surcoût de travaux.

Pour répondre aux attentes du marché, d’autres labels ou certifications apparaissent prenant en compte de nouveaux besoins comme les labels Well ou WiredScore. Ces derniers impactent principalement ce que l’on appelle la valeur immatérielle de l’immeuble dont les professionnels de l’immobilier s’attachent à définir les composantes et indicateurs.

En quoi les labels et certifications impactent-ils la valeur vénale ?

Un label ou une certification impacte les différents éléments du cash-flow. Pour bien mesurer cet impact, il faut toutefois garder deux éléments bien en vue. Le premier est le coût supplémentaire des travaux afin d’analyser le ratio coût/bénéfice. Le second est le plafond de verre qui existe pour certains produits ou certaines régions et qui limite l’accroissement potentiel des valeurs, même si cela va augmenter la liquidité du bien sur le marché.

Une analyse ad hoc est donc nécessaire pour mesurer la création de valeur en fonction de chaque produit et de chaque emplacement. L’expert immobilier prendra en compte ces éléments afin d’aider à identifier les meilleurs scénarii de projets de labellisation ou de certification en fonction de la création de valeur potentielle de chaque bien.