La requalification de sites obsolètes suscite l’intérêt croissant des investisseurs

Une nouvelle vie pour les sites obsolètes

Dans ce contexte, les sites obsolètes intéressent de plus en plus les investisseurs en raison de leur potentiel de requalification. Souvent situés en première et en deuxième couronne des grandes agglomérations, ces actifs font désormais l’objet de spéculations. En témoignent les nombreuses reconversions de friches industrielles en zones de stockage : avec l’essor du e-commerce et de la logistique urbaine, la supply chain passe désormais par la massification des stockages sur des plateformes de plus de 100 000 mètres carrés.

>>> Expertise de biens logistiques : découvrez le point de vue de notre expert

Parallèlement, l’économie numérique modifie en profondeur les usages et accélère l’obsolescence de certains actifs immobiliers dont l’adaptation aux évolutions futures serait trop coûteuse. Dans l’immobilier de bureaux notamment, les biens les plus mal cotés sont aujourd’hui les immeubles disposant de petits espaces de faible hauteur sous plafond.

La loi Elan devrait tirer les valeurs foncières à la hausse

Pour relancer la construction de logements et encourager la mise en œuvre de nouveaux programmes immobiliers, le projet de loi Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (Elan) prévoit de fortes incitations fiscales à la vente de terrains. Un bonus de constructibilité et un ajustement des normes encourageront également la rénovation et la transformation de bureaux obsolètes en logements. Dans ce contexte, les droits à construire – et par conséquent la valeur foncière de ces catégories d’actif – tendent à augmenter. Dans le secteur du résidentiel, par exemple, où en général les prix de vente ne sont pas encadrés, des écarts importants sont constatés entre Paris et la province. Le prix du mètre carré pourra varier fortement à la hausse selon la destination, la configuration du terrain et la volumétrie constructible autorisée par les PLU.

Requalifier un site obsolète : les paramètres à prendre en compte

De nombreux paramètres doivent être pris en compte pour évaluer la pertinence d’un projet de requalification. En particulier lorsque la reconversion implique un changement de destination. Pour estimer la valeur d’opportunité potentielle du terrain ou du bien à revaloriser, l’expert réalise un bilan promoteur.

Cette méthode consiste à déduire du prix de revente les différents coûts grevant l’opération : coûts de construction, maîtrise d’ouvrage, architecte, BET, dépollution, frais financiers (pour le portage du terrain), honoraires de la commercialisation, taxes diverses et marge du promoteur.

En absence de faisabilité ou permis de construire communiqué, l’expert immobilier donne alors une valeur théorique au prix du terrain (charge foncière) en tenant compte de la constructibilité autorisée par la règlementation des plans locaux d’urbanisme (PLU), et du volume admissible par le marché selon les communes (le développement des projets important peut être développé en plusieurs phases dans le temps). La valeur potentielle des droits à construire dépend également de l’obtention des autorisations administratives purgées du recours des tiers, des études de faisabilité ou encore de la précommercialisation d’une partie du programme. Habituellement, le promoteur estime « supportable » la valeur de la charge foncière dès lors que son bilan « tourne » et lui assure sa marge. Paradoxalement, selon la destination des terrains et leurs localisations, une charge foncière peut être estimée supportable à 40% du prix de vente de l’opération (exemple d’un terrain de bonne dimension à Paris intramuros à destination de logements collectif dense), et non supportable à 20% du prix de vente de l’opération.