« La Logistique est considérée comme un actif d’avenir dans le contexte porteur de l’e-commerce »

En 2017, la logistique est la seule classe d’actifs immobiliers à s’inscrire en hausse, comment expliquez-vous l’engouement soutenu des investisseurs pour ce marché ?

Au troisième trimestre 2017, la logistique a représenté 9 % des montants investis en immobilier d’entreprise, soit une hausse de 12 % sur un an. Cette catégorie d’actifs procure des rendements élevés : entre 5,25 et 8 %, pour un taux moyen de 7,07 %. Elle est également considérée comme un actif d’avenir dans le contexte porteur de l’e-commerce et répond aussi à ce besoin de diversification du risque.

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Cette appétence pour la logistique entraîne-t-elle une progression des taux de rendement ?

En 2017, quelque 2,8 millions de m² ont été placés dans la logistique. Il s’agit de la deuxième meilleure performance sur dix ans. Le taux de vacance a par conséquent nettement diminué en Île-de-France. Le loyer prime dans l’immobilier n’a toutefois augmenté que d’un euro par m² en région parisienne et à Lyon. Et les valeurs locatives moyennes en classe A font toujours preuve de stabilité : entre 44 et 53 € en Île-de-France et entre 38 et 45 € dans les métropoles régionales. L’afflux de liquidités et la concurrence entre investisseurs pour les actifs sans gros défaut compriment en revanche les taux de rendement. Le taux prime devrait descendre à 5 % en fin d’année. Par ailleurs, les acquisitions se portent souvent sur des biens pour lesquels le potentiel d’augmentation de valeur est identifié en « travaillant les immeubles », autrement dit sur les travaux d’amélioration, les négociations locatives et le meilleur remplissage. Ce qui incite les investisseurs à accepter des taux plus bas.

Quels sont ces investisseurs qui portent cette dynamique du marché ?

Les hausses de valeur de l’immobilier en logistique proviennent essentiellement du marché de l’investissement. Plusieurs opérations d’envergure ont été réalisées cette année à l’instar du rachat de Gramercy par le groupe Axa IM pour 142 millions d’euros et de l’acquisition d’Anchor par Rockspring pour 100 millions d’euros. Les investisseurs sont, dans leur majorité, des fonds. Les montants engagés sont répartis, à parts à peu près égales, entre l’Amérique du Nord, la France et l’Europe.

Les utilisateurs qui achètent les locaux pour les exploiter en direct participent-ils à cette croissance du marché ?

En logistique, il faut distinguer deux catégories d’utilisateurs :

Comment va évoluer l’expertise dans la logistique du dernier kilomètre sachant que la frontière entre le commerce et la logistique est appelée à s’estomper ?

La logistique urbaine consiste à créer des espaces de distribution de proximité qui n’ont bien sûr rien à voir avec les entrepôts standardisés. Pour le moment, elle tente de s’organiser dans les espaces urbains qu’elle peut trouver. Il est question d’utiliser certains sous-sols inexploités qui le seront peut-être davantage à l’avenir si la place de l’automobile individuelle recule en ville. Encore faudra-t-il que les hauteurs des plafonds soient adaptées à celles des fourgons, ce qui est peu fréquent. Quoi qu’il en soit, la solution actuelle des points relais, dans des locaux rarement adaptés, ne satisfait pas grand monde et occupe de la surface commerciale.

Compte tenu de la vitesse avec laquelle évoluent les comportements d’achat et les technologies liées au big data, à la conduite autonome, la robotique, l’impression 3D, comment évaluer leur impact sur la valorisation des locaux logistiques ?

Il faut différencier le transport et l’entrepôt. Dans la supply chain, le transport est beaucoup plus coûteux que l’entrepôt et se trouve aussi au cœur des préoccupations écologiques actuelles. Il va évoluer vers des motorisations électriques pour les petits porteurs, au gaz pour les gros-porteurs et vers la conduite autonome, surtout pour les transports internationaux coûteux en personnel. Ces changements ne devraient pas avoir beaucoup d’impact sur les entrepôts. Ces locaux vont continuer à s’inscrire dans la sobriété énergétique et devenir, plus que jamais, le maillon de régulation, informatisé, entre l’offre et la demande. Les entrepôts font de plus en plus office d’espaces multifonctionnels (petit assemblage, emballage, retours, après-vente). Certains disposeront de bornes de recharge pour véhicules électriques. Ils deviendront aussi probablement des lieux de production grâce aux imprimantes 3D. Les ICPE obtenues joueront donc beaucoup dans les valorisations.

Envisagez-vous de nouvelles pondérations des indicateurs d’évaluation par rapport aux nouvelles caractéristiques des entrepôts, leur capacité d’adaptation, leur accessibilité notamment ?

Nous utilisons en première approche la grille de notation TLOG de l’AFILOG, qui fait référence pour ce qui est des critères, et qui a le soutien de l’AFREXIM. Et nous complétons cette approche par notre appréciation d’expert sur l’actualité technique et le marché à la date de valeur.