Immobilier de commerce : « L’emplacement et le potentiel locatif restent primordiaux »

L’immobilier de commerce est-il encore très recherché par les investisseurs ?

Pascal Robic – L’immobilier de commerce a toujours la faveur des investisseurs, dans un marché marqué par une baisse des volumes à la vente. Face à cette forte demande, les prix sont tirés vers le haut et les taux de rendement prime continuent d’être très bas : en France, ils frisent la barre des 3 %. Les investisseurs cherchent surtout à acquérir des portefeuilles d’actifs par l’intermédiaire de sociétés, à l’instar des sociétés civiles immobilières (SCI). Cela leur permet de bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse que dans le cadre d’un achat de bien en direct.

En France comme dans les autres pays d’Europe, la tendance depuis 2017 est plutôt à la hausse des opérations de plusieurs dizaines de millions d’euros. C’est notamment le cas en Allemagne, où l’on compte de grands centres économiques, que ce soit à Munich, à Francfort ou encore à Hambourg.

>>> Evaluation d’un commerce en pieds d’immeuble ? Faites appel à nos experts

Les bas d’immeuble ont-ils davantage la cote ?

P. R. – Tout dépend de l’emplacement du bien. Par exemple, les investisseurs vont privilégier l’acquisition de pieds d’immeubles dans le centre de Paris – où ces actifs sont plus représentés – et concentrer leurs recherches sur des emplacements dans les parcs d’activités commerciales (retail parks) en banlieue. Cela dit, les investisseurs préfèrent réaliser de grosses opérations intégrant, entre autres, des pieds d’immeubles dans leur portefeuille.

Les investisseurs convoitant ce type d’actif doivent faire face à plusieurs difficultés : la faiblesse de l’offre, bien sûr – c’est notamment le cas dans le quartier de La Défense à Paris –, mais aussi une concurrence accrue, venue notamment de particuliers en quête de bons placements pour compléter leur retraite. À cela s’ajoute le fait qu’il est plus difficile de rentabiliser de petites surfaces de cinquante mètres carrés comme les pieds d’immeubles : le nombre de locataires à gérer est plus important et les frais de gestion locative qui en résultent sont plus élevés.

La stratégie d’investissement peut donc être très différente d’un acteur à l’autre. Une foncière, par exemple, a recours à l’emprunt pour financer ses opérations immobilières. Aussi aura-t-elle tendance à investir dans des opérations moins risquées de plus grande taille, comme dans les parcs de commerces de détail. Les loyers perçus doivent à la fois permettre de rembourser la dette et servir les intérêts des épargnants. A contrario, une société civile de placement immobilier (SCPI) financera ses acquisitions immobilières sur ses fonds propres et préférera réaliser des placements moins importants sur des actifs de plus petite taille, comme les pieds d’immeubles. Chaque acteur a ses propres contraintes.

Quels sont les critères clés dans la valorisation d’un bien immobilier de commerce ?

P. R. – Il y a bien sûr des facteurs comme le montant du loyer, la taille ou l’état du local. Mais l’emplacement et le potentiel locatif restent primordiaux. Un bon emplacement dépend bien sûr du pouvoir d’achat de la zone de chalandise des habitants du quartier, mais aussi de la concurrence du e-commerce qui, au demeurant, reste difficile à quantifier. Certains secteurs comme les agences de voyages ou les banques sont très touchés par cette nouvelle forme de concurrence. Pour autant, une interaction se développe entre commerce en ligne et commerce physique : certaines personnes ont besoin de repérer le produit en boutique avant de l’acheter sur Internet ; de même, un consommateur peut vouloir passer une commande sur le Web et se faire livrer dans un magasin près de chez lui.

En fait, les investisseurs doivent être attentifs à la pérennité de l’emplacement. La sécurité locative qu’offre un emplacement de qualité réside dans cette capacité à maintenir le locataire en place ou à en attirer de meilleurs pour améliorer le loyer. Cette logique prévaut pour tous les actifs de l’immobilier de commerce dans des zones à fort potentiel de développement.