Immobilier de bureaux : un premier semestre record en régions

Les bureaux de moyenne surface ont la cote

Avec 425 000 mètres carrés placés au premier semestre 2018, les petites surfaces continuent d’animer le marché de l’immobilier de bureaux en régions. Mais ce début d’année a aussi été marqué par une progression spectaculaire des biens de moyenne surface : avec 297 000 mètres carrés transactés, ceux-ci ont représenté un tiers des volumes placés au premier semestre 2018. A contrario, les bureaux de grande surface accusent un léger retrait de 7 %. Ce retard devrait être rattrapé au second semestre, plusieurs opérations de grande ampleur étant en cours de négociation.

Lyon et Lille, les marchés les plus porteurs

À elles seules, Lyon et Lille représentent un tiers des surfaces transactées en début d’année. 137 000 mètres carrés ont été placés à Lyon, soit 21 % de plus qu’au premier semestre 2017. Fait notable : les transactions associées aux bureaux de grande surface ont plus que doublé, portées notamment par la vente de 7 500 mètres carrés à Opteven dans le nouveau quartier du Carré de soie. D’ici la fin d’année, le marché lyonnais devrait atteindre un nouveau record de 300 000 mètres carrés.

À Lille, la dynamique est comparable : 124 000 mètres carrés ont été placés début 2018, soit 25 % de plus qu’au premier semestre 2017. Des résultats qui semblent là pour durer, portés par une ambitieuse stratégie de développement de pôles d’excellence. D’ici 2021, au cœur du quartier d’affaires Euralille, émergera par exemple l’édifice ShAke. Celui-ci rassemblera des bureaux, des espaces de coworking, mais aussi des crèches, des centres sportifs ou encore des espaces d’agriculture urbaine. Fin 2018, le marché lillois devrait lui aussi avoir atteint un niveau record avec 270 000 mètres carrés transactés.

À Bordeaux, les transactions se stabilisent

Après une année 2017 exceptionnelle à 169 000 mètres carrés, un essoufflement était attendu sur le marché bordelais. Contre toute attente, le premier semestre 2018 s’est achevé sur un volume de transactions de 84 000 mètres carrés, en hausse de 3 % par rapport à la même période l’an passé. Cette dynamique devrait se poursuivre au second semestre, portée notamment par un système de transports attractif : après l’ouverture de la ligne à grande vitesse Sud Europe Atlantique en 2017, une étude de faisabilité a été lancée en octobre 2018 en vue d’ouvrir une ligne TGV directe Bordeaux-Londres : celle-ci pourrait voir le jour d’ici 2022.

Avec 125 700 mètres carrés d’offre à un an, la capitale de la Nouvelle-Aquitaine est toutefois confrontée à un problème de pénurie. Celle-ci devrait se faire sentir jusqu’en 2020, date à laquelle verront le jour le quartier de Tribequa et la tour Hyperion dans le cadre du projet Bordeaux Euratlantique.

À Aix-Marseille, une offre sous tension

Malgré une tendance générale à la hausse, le marché de l’immobilier de bureaux s’est parfois contracté en régions en début d’année. C’est en particulier le cas à Aix-Marseille, où l’on a observé une forte chute du volume de transactions ce semestre : celui-ci s’est établi à 53 000 mètres carrés, soit 26 % de moins qu’à la même période l’an dernier. L’essoufflement était attendu, plusieurs grandes transactions ayant été effectuées l’an dernier et l’offre neuve ayant été absorbée dans sa quasi-totalité. La métropole n’en reste pas moins confrontée à une pénurie d’offre : seuls 20 000 mètres carrés sont aujourd’hui disponibles à un an pour des immeubles neufs sur Marseille ; à Aix-en-Provence, le constat est encore plus inquiétant avec moins de 2 000 mètres carrés disponibles.

Les VEFA intéressent de plus en plus les investisseurs

Dernier enseignement de l’étude de BNP Paribas Real Estate : avec des valeurs vénales en hausse et une demande toujours soutenue, les investisseurs optent de plus en plus pour des ventes en état futur d’achèvement (VEFA). Ce type de transaction a concentré 37 % des montants engagés au premier semestre 2018, soit 342 millions d’euros. Des résultats qui illustrent la volonté des investisseurs de se positionner sur des immeubles labélisés, adaptés aux nouvelles normes.