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Immobilier de bureau : le marché locatif européen atteint un niveau record en 2017

6 Juin 2018

Les grandes villes européennes tirent profit de la dynamique du marché de l’immobilier locatif de bureau dans un contexte de forte demande locative, les loyers « prime » sont en hausse et les investissements affichent un niveau record.

La demande en matière de location de bureaux à travers l’Europe ne faiblit pas. Bien au contraire, tous les indicateurs sont au vert. De Paris à Berlin en passant par Londres, toutes les grandes métropoles européennes profitent de cette dynamique du marché locatif de l’immobilier de bureau qui enregistre en 2017 son point le plus haut depuis dix ans. Cette excellente performance résulte notamment de l’activité particulièrement active du marché des grandes surfaces. Le marché placé s’est inscrit en hausse de 12 % par rapport à 2016 avec 13 000 000 m² commercialisés l’an dernier.

Ce sont les conclusions du dernier rapport sur le marché européen de l’immobilier de bureaux publié par BNP Paribas Real Estate à l’occasion du MIPIM, le salon mondial des professionnels de l’immobilier. Parmi les quarante villes étudiées, les quatre principaux marchés allemands (Frankfort, Munich, Berlin et Hambourg), tirés par la croissance économique outre-Rhin, tiennent le haut du pavé, , en enregistrant une hausse de 23% des volumes commercialisés par rapport à 2016. « Central London » s’illustre également avec un volume de transactions en augmentation de 11 %, tout comme « Central Paris » (+9 %). D’autres marchés européens moins importants ont suivi le mouvement, comme Dublin (+ 45%), Varsovie (+ 30%) ou Madrid (+ 29%).

Des loyers « prime » en hausse

En raison de cet engouement pour le marché de la location de bureaux, le taux de vacance poursuit sa décroissance dans de nombreux pays européens. Au point d’atteindre des niveaux historiquement bas, notamment à Bucarest (-410 pb), Amsterdam (-230 pb), Varsovie (-200 pb), Lisbonne et Madrid (-160 pb). En Allemagne, le volume d’espaces vacants a également diminué sur les quatre plus grands marchés (-16 % par rapport au quatrième trimestre de 2016). Et dans une moindre mesure à Paris (-30 pb par rapport à 2016). Suite au vote du Brexit, « Central London » a en revanche vu son taux de vacance progresser (+50 pb par rapport à l’année dernière). Globalement, la baisse des taux de vacance s’est accompagné d’une hausse des loyers prime au cours des 12 derniers mois, particulièrement à Berlin (+ 16%, 396 € / m² / an) et à Bruxelles (+ 13%, 310 € / m² / an).

L’investissement immobilier européen affiche un nouveau record

Sur le marché européen de l’investissement, la dynamique est tout aussi forte. Avec 253 milliards d’euros engagés en 2017, soit une hausse de 10 % par rapport à 2016, l’immobilier d’entreprise européen, tous secteurs confondus, affiche un nouveau record. « Il s’agit d’un record jamais atteint pour le marché, dépassant même le précédent point haut de 245 milliards d’euros atteint en 2015. Le marché a en effet bénéficié de la conjonction de plusieurs facteurs : un environnement économique favorable, la baisse des taux de vacance et la disponibilité des liquidités. Le redressement de l’économie européenne et la performance des marchés utilisateur ont accru l’attrait de l’immobilier comme produit d’investissement », explique Larry Young, directeur du pôle International Investment Group chez BNP Paribas Real Estate.

Toujours en quête de bureaux, les investisseurs ont injecté quelque 106 milliards d’euros l’an dernier dans ce segment d’activité, lequel représente une part de 43 % des sommes engagées en 2017. Les méga-transactions de plus de 100 millions d’euros, à l’instar de Cœur Défense à Paris, ont toujours la cote. L’an dernier, la capitale britannique s’est arrogé la première place du classement du marché de l’investissement européen avec 16,8 milliards d’euros investis (+45 %), reléguant ainsi «Central Paris» en deuxième position (-1 %). Les inquiétudes liées au Brexit semblent donc s’être dissipées, puisque les investisseurs étrangers ont continué à dominer le marché.

Dans ce contexte toujours porteur, les taux de rendement se sont à nouveau contractés sur l’ensemble des marchés européens. Le taux de rendement prime a atteint 4,66% en moyenne sur les 40 principaux marchés de bureaux en Europe, en baisse de 35 pb par rapport à 2016. Le plus faible du marché a été constaté à Berlin, où le taux de rendement prime est descendu  sous la barre des 3,0%, s’établissant à 2,90%.

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