01 73 10 19 95Les actifs immobiliers financés en crédit-bail peuvent renforcer à terme la solidité financière de l’entreprise en cas de revente.
Le marché du crédit-bail immobilier marque le pas pour la deuxième année consécutive avec une production en recul de 7,5 % en 2017, essentiellement dans l’immobilier de bureau (-32,5 %). Mais le financement en crédit-bail n’en demeure pas moins attractif. Ce mode de financement concerne tous les immeubles à usage professionnel. Il peut s’agir d’outils d’exploitation comme les bureaux, les murs commerciaux en périphérie, les boutiques d’une grande enseigne ou les plateformes logistiques et de messagerie, mais aussi de produits spécifiques comme les cliniques ou des hôtels.
Le financement en crédit-bail reste une solution intéressante
« Dans un contexte de taux financiers très bas, la tendance au recours au crédit-bail demeure favorable », confirme Jean-Claude Dubois, président de BNP Paribas Real Estate Valuation France, « la redevance en crédit-bail est en effet moins élevée que le coût d’un loyer classique. Pour un actif immobilier affichant, par exemple, un taux de rendement de l’ordre de 4 à 6 % alors que le taux de financement en crédit-bail est inférieur à 4 %, l’entreprise conserve une marge supérieure à 2 % si elle affiche un bon ratio en termes de notation financière ».
Une levée de fonds ou un emprunt bancaire n’auront pas le même impact sur les comptes consolidés de l’entreprise. De fait, le crédit-bail permet de financer 100 % de l’investissement contre 60 à 80 % dans le cadre d’un crédit classique. Durant toute la période du contrat en crédit-bail immobilier, l’entreprise locataire va verser des redevances à son bailleur. Comme celle-ci n’est pas propriétaire du bien, elle ne peut pas inscrire ce bien en immobilisation à l’actif de son bilan. Cet engagement apparaît donc hors bilan, en annexe des comptes annuels, selon les règles comptables françaises. Seules les entreprises produisant des comptes aux normes IFRS sont dans l’obligation de comptabiliser le bien financé en crédit-bail en immobilisations, avec pour contrepartie une dette de même montant au passif de leur bilan.
Les entreprises disposent de pépites cachées dans leur bilan
Le contrat de location en crédit-bail est assorti d’une option d’achat à l’échéance. Si l’entreprise décide d’opter pour l’acquisition du bien, elle l’achètera à sa valeur d’option, autrement dit au prix de vente convenu lors de la signature du contrat de location. Le montant de cette levée d'option, dont il faut déduire les redevances versées durant la période de location, est alors réintégré au bilan de l’entreprise et comptabilisé en immobilisation.
Grâce à ce mécanisme comptable, « les entreprises détiennent, pour certaines d’entre elles, des actifs inscrits à leur valeur nette comptable au bilan, une valeur nette comptable qui intègre des amortissements des éléments de construction et qui se trouve située bien en dessous de la valeur vénale du bien. Elles disposent ainsi de pépites cachées dans leur bilan. Les plus-values potentielles inscrites au bilan à leur valeur vénale leur permettront de dégager de la trésorerie dès lors qu’elles décideront de céder leur bien. Elles peuvent ainsi améliorer leur solidité financière pour acquérir d’autres biens plus récents. », explique Jean-Claude Dubois.
Concrètement le financement en crédit-bail reste une bonne affaire dans la mesure où une entreprise externalise son bien à sa vraie valeur du marché et peut, de ce fait, dégager des bénéfices pour accroître ses fonds propres.Finalement, « dans le choix du financement, c’est le coût de la levée d'option d'achat qui est déterminant par rapport à la valeur du bien, actualisé au prix du marché à l’issue du contrat en crédit-bail », conclut Jean-Claude Dubois. « L’important est par conséquent d’avoir une évaluation juste du loyer sur le marché de l’actif pour être en mesure de comparer la redevance en crédit-bail et le coût d’un loyer classique. C’est une question d’opportunité ».
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