BNP Paribas Real Estate Valuation présent au SIEC 2018

Immobilier commercial : point d’étape sur le marché utilisateurs

High Street : les valeurs locatives « prime » se maintiennent ou se renforcent dans les centres-urbains des grandes villes

Les valeurs « prime » au sein des cœurs urbains des grandes villes françaises se maintiennent ou se renforcent. Les autres emplacements, en particulier dans les villes moyennes, ont tendance à stagner, voire à baisser. Cette situation est particulièrement vraie pour les villes de taille moyenne dont le tissu commercial semble s’effilocher.

En effet l’analyse de la vacance en centre-ville fait ressortir une réalité contrastée du marché des commerces en France. Certaines villes moyennes notamment sont fortement impactées avec une vacance supérieure à 10%.

Toutefois, d’autres villes ont toujours un tissu commercial très dynamique avec un taux de vacance inférieur à 5%. Ainsi, le contexte socio-économique du territoire, l’équilibre de la concurrence entre les différents formats et la qualité de l’environnement sont généralement synonymes de bonne santé des commerces de centre-ville.

Commerces de pied d’immeuble : une hiérarchie bien établie des valeurs entre les villes

En tête du palmarès : Paris. Les commerces implantés en pied d’immeuble sont les plus représentés. Parmi les tendances observées dans la capitale, l’augmentation des commerces dits de proximité (supérettes et supermarchés notamment). Les commerces de produits bio/locaux et les commerces alimentaires spécialisés (pâtissiers, chocolatiers, cavistes) connaissent également une forte progression. Les gares et les nouveaux quartiers urbains qui émergeront dans le sillon des nouvelles lignes de métro du Grand Paris Express devraient également concentrer une nouvelle offre commerciale.

Les Champs-Elysées, véritable vitrine internationale des enseignes, culminent avec une valeur locative « prime » de 22 000 €/m²/an. « La plus belle avenue du monde » est l’une des artères la plus chère au monde avec la 5ème avenue de New York.

Cannes arrive en deuxième position avec une valeur locative « prime » qui se positionne à 8 000 €/m²/an. La présence de nombreuses marques de luxe le long du Boulevard de la Croisette et l’attrait de la French Riviera auprès de nombreux touristes à fort pouvoir d’achat expliquent cette valeur élevée.

Viennent ensuite les grandes villes de province (Lyon, Lille, Bordeaux, Toulouse, Nice, Strasbourg) aux valeurs « prime » supérieures à 2 000 €/m²/an.

Centres commerciaux : les créations s’accompagnent d’extension et de rénovation des sites existants

Le parc des centres commerciaux est estimé à 18,5 millions de m² en 2017 et plus de 37 600 emplacements pour un chiffre d’affaires d’environ 130 milliards d’euros (hypers et supers compris). En 2017, environ 250 000 m² sont sortis de terre. L’Ile-de-France concentre la moitié de ces nouvelles surfaces. D’autre part, ce sont majoritairement des centres compris entre 10 000 et 45 000 m².

La fréquentation demeure un élément stratégique déterminant pour les centres commerciaux. Pour séduire les enseignes et attirer les consommateurs, les bailleurs n’hésitent plus à multiplier les services et les animations commerciales, faire appel à des architectes de renom ou attirer de nouvelles enseignes (comme Five Guys à Bercy Village, Primark à Evry 2 ou encore Lego au Forum des Halles).

PAC et Retail Parks : des performances contrastées

Le succès des retail parks s’explique par leurs coûts d’occupation modérés et la production de nouveaux concepts plus en phase avec la demande des consommateurs. Les acteurs peu présents sur ce marché, comme les enseignes de centre-ville et de centres commerciaux, s’y intéressent de plus en plus (H&M, C&A, Naf Naf, San Marina ou encore Sephora).

Concernant le marché des parcs d’activités commerciales, c’est le géant américain de la distribution Costco qui a fait l’actualité début 2017 avec l’ouverture de son premier « club entrepôt » à Villebon-sur- Yvette sur 14 000 m². La marque ambitionne d’ouvrir 15 magasins en France d’ici 10 ans, dont 4 à 6 autour de Paris.

Toutefois, les difficultés de nombreux sites ne doivent pas être masquées. En effet, ils peuvent être affectés par les transferts d’enseignes optimisant leur réseau au profit de nouveaux retail parks ou de locaux mieux configurés au sein de la même zone commerciale.