Bail commercial : l’incidence des clauses contractuelles sur la valeur locative

Bail commercial : l’incidence des clauses contractuelles sur la valeur locative

Par le jeu des clauses, bailleur et preneur peuvent majorer ou minorer la valeur locative d’un bail commercial. En cas de désaccord sur la révision du loyer, il appartient au juge des loyers commerciaux de trancher. Si le bail commercial s’applique à différents usages (bureaux, commerces, logistique, locaux d’activité), les dispositions ci-dessous sont principalement applicables aux locaux commerciaux.

Lors de la signature du bail commercial, la règle de la liberté contractuelle entre les parties s’applique pour déterminer le montant initial du loyer. Lorsque ce contrat est renouvelé, sa valeur locative fait l’objet d’une renégociation. Celle-ci peut porter sur le montant du loyer, les modalités de paiement ou la répartition des charges et des travaux.

Pour revaloriser le loyer, le bailleur peut à cette occasion rajouter une clause dans le bail, fixant le loyer sur la valeur locative au prix libre du marché. Le locataire peut pour sa part tenter de contraindre la hausse annoncée en activant la règle du plafonnement du loyer. La loi Pinel du 18 juin 2014 renforce en effet la protection du locataire dans le statut du bail commercial. Ce dernier bénéficie notamment d’un droit au renouvellement du bail, d’une révision des loyers strictement encadrée par la loi et d’un bail commercial soumis à un plafonnement du loyer.

En cas de désaccord, il revient au juge des loyers commerciaux d’établir le montant du nouveau loyer. Un expert immobilier est alors mobilisé pour estimer la valeur locative du bien. Celui-ci compare l’évolution de la valeur locative qui est fonction des prix libres du marché et la valeur locative encadrée par le Code de commerce. Inférieure au prix du marché, cette valeur locative dite « judiciaire » prend en considération cinq critères :

La durée du bail

Par principe, dans le cadre d’un bail commercial, le loyer doit se rapprocher de la valeur locative du bien pour une période d’au moins neuf ans. La révision du bail, réglementée par les dispositions du Code de commerce, est triennale. Néanmoins, l’article L. 145-39 du Code de commerce dispose que les termes du contrat peuvent être révisés selon une clause d’échelle mobile, dans le cadre d’un bail de courte durée dit « bail dérogatoire » ou d’une convention d’occupation précaire. Cette clause permet chaque année de faire évoluer le loyer à la hausse comme à la baisse. Si un indice d’indexation (indice des loyers commerciaux ­ou indice des loyers des activités tertiaires) a été choisi par les parties dans le cadre du contrat, le loyer peut être révisé suivant cet indicateur.

Le plafonnement des loyers

Dès lors que la valeur locative est supérieure au loyer indexé, le locataire peut demander sa révision à la baisse trois ans après la conclusion du bail commercial. Pour obtenir gain de cause, il doit démontrer qu’il y a bien une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité et que cette modification a provoqué une variation de plus de 10 % de la valeur locative.

Si le bail commercial comporte une clause d’indexation, en revanche, cette demande n’est soumise à aucune condition de délai. Pour obtenir une révision du loyer à une valeur inférieure au prix du marché, le locataire doit alors démontrer par le jeu de la clause que le loyer a augmenté de plus de 25 % par rapport au prix fixé antérieurement. Deux exceptions échappent toutefois à la règle du plafonnement : les locaux monovalents et les locaux à usage exclusif de bureaux. Le déplafonnement du loyer indexé peut également s’appliquer lorsque le locataire change d’activité.

En cas de déplafonnement en cours de bail, la loi Pinel dispose que l’augmentation annuelle du loyer est limitée à 10 % du montant versé au cours de l’année précédente. Pour autant, au vu du principe de libre négociation entre les parties, le bailleur et le locataire peuvent déroger à cette règle en incluant une clause contraire dans le bail commercial.

La répartition des charges et des travaux

La répartition des charges et des travaux entre le bailleur et le locataire prévue dans le cadre d’un bail commercial est encadrée par la loi Pinel. L’article L. 145-5 du Code de commerce dispose que les charges, impôts, taxes et redevances, de par leur nature, ne peuvent être réclamés au locataire. Il précise notamment que le bailleur ne peut plus transférer au locataire des charges telles que les dépenses relatives aux grosses réparations et aux travaux ou encore les honoraires de gestion relatifs à la perception du loyer et à l’immeuble. Ces nouvelles dispositions sont d’ordre public et visent à renforcer la protection des locataires.

L’accession en fin de bail ou en fin de jouissance

Durant la période du bail commercial, le locataire peut être amené à réaliser à ses frais des travaux dans les locaux qu’il occupe. Inscrite dans le contrat, la clause d’accession permet de préciser le moment à partir duquel le bailleur devient propriétaire de ces améliorations ou constructions. Elle permet également au bailleur de solliciter une remise en état des lieux à la fin des relations contractuelles.

Cette clause peut avoir un impact plus ou moins fort sur la valeur locative selon que l’accession a lieu en fin de bail ou en fin de jouissance. Dans le cas d’une accession en fin de bail, les aménagements et améliorations effectués par le locataire deviennent la propriété du bailleur à l’expiration du contrat. Le coût des travaux doit donc être pris en compte dans l’estimation de la valeur locative. Au contraire, si l’accession des travaux a lieu en fin de jouissance ou au départ du locataire, le montant des travaux ne peut être intégré dans l’évaluation de la valeur locative. Dans ce cas, le juge des loyers commerciaux peut appliquer un abattement en fonction de l’importance des travaux et du montant de la facture sur la valeur locative pour éviter au locataire d’en supporter le coût.