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Estimation de centres commerciaux

Estimation de centre commercial : un actif d’attraction

Le centre commercial est un actif d'attraction. Tout l’enjeu consiste à drainer des flux de clients et à se différencier. Pour répondre à ces objectifs, les centres commerciaux tendent à s’implanter en centre-ville et développent des services premium. Ils comportent un mixte de boutiques et de divertissements : animations, restaurants, cinémas…

Cet actif s’adresse à un marché d’utilisateurs et d’investisseurs. Plus d’un tiers sont internationaux. On constate une tendance à la baisse des transactions en raison d’une pénurie d’offre, en particulier pour les opérations de grande taille.

  • 113

    Montants investis en millions €

  • -92 %

    Evolution des montants investis par rapport à 2020

  • 4.25%

    Taux de rendement prime

S1 2021 - Research - BNP Paribas Real Estate Evolution des montants investis par rapport à 2020

Centres commerciaux et retail parks : des actifs attractifs

Interview de Christian Lardy, expert immobilier et référent centres commerciaux et retail parks de BNP Paribas Real Estate Valuation France. Découvrez notre savoir-faire dans l’évaluation de ces actifs incontournables.

Évaluation de centres commerciaux : le point de vue de notre expert

Christian Lardy

Expert immobilier - Référent centres commerciaux et retail parks

Quelles sont les particularités de l’actif centre commercial ?

Héritiers des grands magasins, les centres commerciaux se déclinent aujourd’hui dans une gamme diversifiée de produits. Tout d’abord implantés dans les périphéries des grandes métropoles dans les années 70 autour d’une enseigne alimentaire (Belle Epine et Créteil Soleil en région Parisienne), puis dans les quartiers d’affaires dans les années 80 avec l’émergence de la tertiarisation de l’économie (les 4 temps à la Défense), ils ont ensuite gagné du terrain au sein même des grandes métropoles à l’image du projet revisité de Beaugrenelle à Paris dans les années 2000, nouveau phénomène favorisant également le « renouveau » des galeries commerçantes (passage du Havre à Paris) et le développement d’un tissu commercial au sein des gares et aéroports, (Gare du Nord dans les années 2000).

Le centre commercial s’est même inspiré du Retail Street (Vallée village à Val d’Europe).

 

Le point commun de ces nouvelles implantations n’était plus la locomotive traditionnelle alimentaire mais la présence de grandes enseignes nationales et/ou internationales contribuant à attirer les clients : les grandes franchises de prêt-à-porter (ZARA, H&M) d’équipement de la personne (FNAC) ou des ménages (IKEA).

Quelles sont les attentes des investisseurs sur cet actif ?

En l’espace de 10 ans les attentes des investisseurs ont évolué sur cette typologie d’actifs encore peu maitrisée au début des années 2000 / 2010, excepté par les foncières spécialisées.

En dehors des critères géographiques, les investisseurs sont de plus en plus attentifs aux fondamentaux économiques qui révèlent la bonne santé de la zone commerciale étudiée.

 

Ces fondamentaux sont la zone de chalandise et le niveau de la concurrence, le taux de fréquentation, le taux d’occupation global, le secteur d’activité le plus représenté, la qualité des signatures (enseignes nationales et internationales) mais aussi et surtout le taux de transformation qui est reflété par le chiffre d’affaires réalisé.

 

Toutefois, en période de crise, même si les fondamentaux économiques sont bons, le critère géographique prédomine, car le problème de reconversion se pause véritablement.

 

Quels sont les principaux critères d’évaluation d’un centre commercial ?

L’emplacement est un aspect essentiel de l’estimation d’un centre commercial. La qualité et la diversité des services proposés par le centre commercial (digitalisation, conciergerie, parking) ont par ailleurs un impact de plus en plus fort sur sa valorisation, en particulier lorsqu’ils permettent d’offrir aux clients une expérience de shopping enrichie.

Situation géographique

Centre-ville, accès en périphérie aisés en transports individuels ou communs.

Taille de l’actif

Hyper régional, centre commercial local…

Services proposés

Services digitaux, conciergerie, parking…

Taux d’enseignes nationales/internationales

Plus elles sont renommées, plus elles génèrent de trafic.

Étude des principaux indicateurs

CA/m², loyers/m², taux d’effort.

Les méthodes employées pour estimer l'actif centre commercial sont principalement : le discounted cash flow (DCF) et la capitalisation, en prenant en compte les écarts entre les loyers constatés et les valeurs locatives du marché (VLM) calculées et en appliquant une analyse adaptée aux locaux vacants ; la détermination des primes de portefeuille ; l'étude de sensibilité (taux de rendement, taux d'actualisation, taux d'occupation).

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