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Estimation de centres commerciaux

Estimation de centre commercial : un actif d’attraction

Le centre commercial est un actif d'attraction. Tout l’enjeu consiste à drainer des flux de clients et à se différencier. Pour répondre à ces objectifs, les centres commerciaux tendent à s’implanter en centre-ville et développent des services premium. Ils comportent un mixte de boutiques et de divertissements : animations, restaurants, cinémas…

Cet actif s’adresse à un marché d’utilisateurs et d’investisseurs. Plus d’un tiers sont internationaux. On constate une tendance à la baisse des transactions en raison d’une pénurie d’offre, en particulier pour les opérations de grande taille.

  • + de 18 millions de m²

    Parc des centres commerciaux en France

     

  • 130 milliards d'euros

    Chiffre d’affaires généré en 2016 (hypers et supers compris)

     

  • 1 milliard d'euros

    Volume d'investissement en centres commerciaux en 2016

2016 - Research - BNP Paribas Real Estate

Centres commerciaux et retail parks : des actifs attractifs

Interview de Christian Lardy, expert immobilier et référent centres commerciaux et retail parks de BNP Paribas Real Estate Valuation France. Découvrez notre savoir-faire dans l’évaluation de ces actifs incontournables.

Évaluation de centres commerciaux : le point de vue de notre expert

Christian Lardy

Expert immobilier - Référent centres commerciaux et retail parks

Quelles sont les particularités de l’actif centre commercial ?

L’actif centre commercial tire sa valeur de sa capacité à générer un fort trafic. Pour développer son attractivité à l’égard des consommateurs, il comporte une offre de divertissement (restaurants, cinémas, etc.). La qualité et la diversité des services proposés sont de plus en plus importantes pour l’attractivité du centre commercial, et donc sa valorisation (digitalisation, services de conciergerie et de parking, etc.).

La présence de grandes enseignes nationales et/ou internationales contribue également à attirer les clients : la FNAC par exemple, ou les grandes franchises de vêtements et accessoires jouent un rôle de locomotives. Il est par ailleurs capital de veiller à réduire au minimum le taux de vacance des locaux.

Pour répondre à ces objectifs, la tendance est à l’implantation de centres commerciaux en centre-ville et au développement de services premium.

Quelles tendances observe-t-on sur le marché ?

Le marché des centres commerciaux attire essentiellement des assureurs/mutuelles, des OPCI/SCPI et des foncières commerciales spécialisées. Les investissements se font à concurrence de 63 % par des opérateurs nationaux et de 37 % par des investisseurs internationaux. Parmi ces derniers, on retrouve les Anglo-Saxons (14 %), le Moyen-Orient (10 %), le Benelux (5 %).    

Les opérations de grande taille (plus de 100 millions d’euros) représentent 44 % du flux engagé en 2016. S’il s’agit d’une proportion importante, elle demeure néanmoins bien inférieure à la moyenne sur cinq ans (58 %), en raison du manque de produits disponibles sur cette catégorie. Les opérations moyennes (entre 50 et 100 millions d’euros) ont gagné en importance avec 23 % des opérations réalisées. On constate malgré tout une tendance à la baisse des transactions en raison d’une pénurie d’offre.

Quelles sont les attentes des investisseurs sur cet actif ?

Les investisseurs misent sur un taux d’occupation élevé. Ils sont également attentifs à la qualité des signatures (enseignes nationales et internationales). Deux indicateurs doivent être par ailleurs performants : il s’agit du CA/m² et du taux d’effort. Le taux d’effort correspond au ratio loyer et charges/chiffre d'affaires. Il varie de manière importante d’un secteur d’activité à l’autre. On considère généralement que la pérennité de l’activité est compromise s’il dépasse 15 % sur le long terme. C’est dans les centres commerciaux qu’on retrouve les taux d’effort les plus élevés.

 

Quels sont les principaux critères d’évaluation d’un centre commercial ?

L’emplacement est un aspect essentiel de l’estimation d’un centre commercial. La qualité et la diversité des services proposés par le centre commercial (digitalisation, conciergerie, parking) ont par ailleurs un impact de plus en plus fort sur sa valorisation, en particulier lorsqu’ils permettent d’offrir aux clients une expérience de shopping enrichie.

Situation géographique

Centre-ville, accès en périphérie aisés en transports individuels ou communs.

Taille de l’actif

Hyper régional, centre commercial local…

Services proposés

Services digitaux, conciergerie, parking…

Taux d’enseignes nationales/internationales

Plus elles sont renommées, plus elles génèrent de trafic.

Étude des principaux indicateurs

CA/m², loyers/m², taux d’effort.

Les méthodes employées pour estimer l'actif centre commercial sont principalement : le discounted cash flow (DCF) et la capitalisation, en prenant en compte les écarts entre les loyers constatés et les valeurs locatives du marché (VLM) calculées et en appliquant une analyse adaptée aux locaux vacants ; la détermination des primes de portefeuille ; l'étude de sensibilité (taux de rendement, taux d'actualisation, taux d'occupation).

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