Le secteur hôtelier est soumis à une double évolution. D’une part, certains acteurs historiques se réinventent et adoptent une stratégie de montée en gamme de leurs actifs. D’autre part, dans une logique de diversification et pour bénéficier des atouts du secteur, de nouveaux investisseurs se tournent de plus en plus vers les actifs hôteliers.
Des atouts conjoncturels et structurels
Le secteur hôtelier bénéficie d’un contexte économique et touristique globalement favorable. En France, le RevPAR a progressé de 7,3 % en 2018 par rapport à 2017. Avec + 1,2 % au T1 2019 par rapport au T1 2018*, la tendance devrait se poursuivre en 2019, portée notamment par des événements d’ampleur internationale : le Salon du Bourget, la Coupe du monde féminine de football, le 75e anniversaire du Débarquement, l’Armada de Rouen et la Biennale d’art contemporain de Lyon. Plus généralement, les arrivées touristiques internationales devraient continuer à croître entre 3 et 4 % en 2019 selon l’Organisation mondiale du tourisme**.
À ces attraits conjoncturels s’ajoutent des facteurs structurels. Dans un contexte de taux historiquement bas, l’hôtellerie offre une diversification de choix du fait de rendements supérieurs à ceux observés dans les bureaux ou les commerces. D’après une étude de l’Institut d’épargne immobilière et foncière datant de mars 2019, le secteur de l’hôtellerie a affiché une performance globale de 6,8 % de 2007 à 2017, contre 6,2 % pour les locaux d’activité et la logistique, et 5,1 % pour les bureaux et les commerces***. De plus, certains experts estiment que les hôtels sont des actifs contracycliques : leur performance dépend davantage des flux touristiques mondiaux et de l’attractivité internationale du pays où ils sont implantés que des cycles économiques.
* Source : Tendance hôtellerie, Chiffres d’affaires du premier trimestre 2019
** Source : Les Echos, Nouvelle année record pour le tourisme mondial
*** Source : Pierre Papier, Hôtellerie archives
Les acteurs historiques montent en gamme
Forts de leurs expériences dans l’hôtellerie, les investisseurs historiques se tournent désormais vers des segments plus haut de gamme, à plus forte valeur ajoutée. C’est le cas de Covivio qui, déjà aguerri par ses premiers essais fructueux en France, en Allemagne et en Espagne, a signé en 2018 pour un peu moins d’un milliard d’euros l’acquisition de plus de 2000 chambres auprès d’InterContinental Hotels Group (IHG)*. Les douze hôtels, situés dans des métropoles britanniques de premier plan, sont tous positionnés sur les segments haut de gamme et luxe, et enregistrent en moyenne une marge d’EBITDAR supérieure à 30 %**. Cette opération, qui porte uniquement sur les murs des hôtels, prévoit des loyers variables assortis de minimums garantis, permettant au propriétaire de bénéficier du dynamisme du secteur.
Pour affirmer ce recentrage vers le haut de gamme, certains n’hésitent pas à arbitrer des portefeuilles d’hôtels positionnés sur le segment économique : en témoigne la cession de 59 hôtels B&B en avril 2019 par Covivio au profit de Primonial, ou celle de 45 hôtels deux et trois étoiles en 2017 par Blackstone au profit de Mata Capital***.
* Source : Zone Bourse, Foncière des murs
** Source : Zone Bourse, Résultats 1er semestre 2018
*** Source : Mata Capital, Blackstone cède un portefeuille de 45 hôtels français à Mata Capital
Des « primo-accédants » et de nouveaux fonds
De nouveaux acteurs prennent pied dans le secteur hôtelier, qu’ils jugeaient autrefois « à risque ». Avec le portefeuille B&B, Primonial a sécurisé son investissement au travers d’un bail de douze ans ferme et d’une enseigne reconnue*, laquelle célébrera en 2019 l’ouverture de son 500e établissement.
Par ailleurs, certains gestionnaires d’actifs ont récemment lancé des fonds dédiés au tourisme. Ainsi, La Française a lancé en mai 2019 LF Immo Tourisme pour permettre aux investisseurs professionnels** de bénéficier d’un environnement porteur pour le tourisme en France, avec l’organisation de grands événements culturels et sportifs qui auront lieu en 2023 et 2024 : la Coupe du monde de rugby et les jeux Olympiques. Ce fonds détient des hôtels dans son portefeuille, mais aussi des résidences de tourisme, des villages vacances et de l’hôtellerie de plein air.
Swiss Life a, quant à lui, lancé en mars un fonds spécifiquement centré sur l’hôtellerie trois et quatre étoiles située dans des métropoles européennes dynamiques***. Ce nouveau fonds pour des institutionnels internationaux vise un encours d’un milliard d’euros.
C’est un fait : l’hôtellerie s’est imposée en peu de temps comme secteur attractif. Il est très probable que l’appétence des investisseurs se maintienne dans les mois à venir, contribuant à la compression des taux pour cette classe d’actif.
* Source : Zone Bourse, Finalisation de la stratégie de transformation d’ANF Immobilier
** Source : La Française, La Française lance LF IMMO TOURISME
*** Source : Swiss Life Asset Managers, Lancement d’un fonds Hôtel et acquisition