Pour son quatrième carnet de tendances, BNP Paribas Real Estate s'intéresse au futur du Retailog, ce nouveau territoire d'innovation qui transforme le marché immobilier du commerce et de la logistique. A travers des éclairages d'experts internationaux, des témoignages d’enseignes prestigieuses et des études de cas exemplaires, ce TrendBook offre un panorama complet des défis et opportunités du Retailog pour les secteurs du commerce et de la logistique.
Des nouvelles tendances qui redessinent le marché de l’investissement immobilier de commerce et logistique
Le développement du numérique a révolutionné les pratiques de consommation. Certaines routines ont disparu, remplacées par des comportements inédits. Le digital est désormais partie intégrante du parcours d’achat des consommateurs pour lesquels le “tout, partout, tout le temps” est devenu la règle d’or.
Pour répondre à ces clients de plus en plus exigeants, le retail s’allie à la logistique pour offrir une expérience client sans couture grâce à l’optimisation de la chaîne d’approvisionnement, de la gestion des stocks à l'expédition des commandes, jusqu’à la gestion des retours. De cette alliance nouvelle naît le retailog, un territoire d’expérimentation en matière de commerce unifié, qui impacte directement la valorisation des actifs immobiliers un peu partout dans le monde.
Sur le marché du retail en Europe, le secteur du high street se porte toujours bien, notamment sur les produits luxe et premium. Les centres commerciaux, qui ont été les principaux à souffrir de la crise économique, repensent leur offre en donnant par exemple une place privilégiée à la restauration et aux services de proximité (pharmacie, laboratoire d’analyses médicales, pressing…). Aux Pays-Bas, le centre commercial de Hoog Catharijne à Utrecht a vécu une totale transformation orchestrée par la foncière propriétaire Klépierre Netherlands.
« Le centre commercial a toujours bien fonctionné grâce à son excellent emplacement et sa fréquentation élevée mais le concept devenait obsolète. » Menno Overtoom, Directeur de Hoog Catharijne @ Klépierre Netherlands
Aujourd’hui, les centres commerciaux présentent une prime nette relativement attractive.
Les retail parks évoluent, eux aussi, au rythme des attentes des consommateurs. En devenant des lieux alliant proximité, commodité et diversité de l’offre, ils se positionnent comme une classe d’actifs à part entière et attirent les investisseurs.
« L’aspect pratique et la compétitivité des loyers [des retail parks] assurent leur durabilité, autant aujourd’hui que demain, et sont la meilleure réponse aux défis que rencontrent les ‘brick and mortar’ face au e-commerce. » Sylvie Geuten-Carpentier, Co-Directrice @ Mitiska Reim
Côté logistique, le e-commerce a été un moteur structurel pour la recherche d’espaces logistiques par les enseignes. La demande a dépassé toutes les prévisions. Par conséquent, le taux d’occupation est historiquement haut et les loyers augmentent.
« La logistique est aujourd’hui considérée comme une classe d’actifs bien établie. Les investisseurs européens ont été rejoints par des investisseurs américains et asiatiques » Anita Simaza, Head of Logistics and Industrial Europe @ BNP Paribas Real Estate
Parmi les actifs logistiques les plus demandés ces dernières années : les entrepôts XXL et multi-niveaux à locataires multiples. Nous notons également une augmentation du nombre de centres de traitement des commandes qui intègrent de multiples fonctions : stockage, tri, conditionnement et emballage.
L’alliance du retail et de la logistique pour une expérience client unifiée
Face aux nouveaux comportements d’achat dictés par l’omniprésence du digital et des délais de livraison toujours plus réduits, le magasin évolue. Il dépasse l’offre de vente pure et propose aux consommateurs de vivre une expérience en lui proposant de tester des nouveaux produits ou de suivre des tutoriels.
« L’expérience d’achat est au cœur de la survie du point de vente. À l’époque de sa création, le concept de Genius Bar d’Apple était révolutionnaire car il permettait aux consommateurs de tester le produit. (…) Si vous n’offrez pas une expérience différenciante, les consommateurs n’auront aucune raison de se rendre en magasin et achèteront en ligne. » John Fernie, Professeur en management du retail et de la logistique @ Université Heriot-Watt, Écosse
Les murs se transforment, les espaces dédiés aux stocks approvisionnent aussi bien le magasin que les commandes en ligne. Certains pure-players du e-commerce vont jusqu’à signer des partenariats avec des boutiques physiques pour rentabiliser les frais liés à la livraison. C’est le cas de Zalando qui a développé en 2018 une plateforme de ship from store dans son pays d’origine, l’Allemagne.
« Les magasins physiques continueront d’exister mais les consommateurs, exigeant des délais de livraison toujours plus courts, la pression sera d’autant plus forte en matière de logistique du dernier kilomètre et donc de défis environnementaux. » Samuel Duah, Head of Real Estate Economics @ BNP Paribas Real Estate
Le TrendBook consacré à l'ère du retailog fait également le point sur les nouvelles technologies (data, intelligence artificielle, robotisation...) qui constituent un levier d’amélioration de la performance pour tous les acteurs de la logistique et du retail et qui impactent directement la valorisation des actifs immobiliers.