Résidences de services : « Des actifs de premier ordre pour les investisseurs »

Quelles sont les particularités des résidences de services sur le marché de l’investissement ?

Solenne Loizeau – Les résidences de services sont des actifs de premier ordre pour les investisseurs. Elles ont connu leur essor à partir de 2010, à la suite de l’entrée en vigueur de la loi Censi-Bouvard et de ses dispositions fiscales avantageuses.

Il faut néanmoins distinguer trois classes d’actifs : les résidences de tourisme, les résidences étudiantes et les résidences seniors. Aujourd’hui, les résidences de tourisme sont globalement considérées comme des actifs arrivés à maturité. Les résidences étudiantes et seniors, quant à elles, mieux maîtrisés en amont, sont en phase de croissance, portées le manque de logements étudiants et le vieillissement de la population, et donc par des données démographiques décorrélées des marchés financiers.

Le manque de logements dans ces deux dernières classes d’actifs est important. Leurs taux d’occupation dépassent d’ailleurs les 95 %. Les pouvoirs publics ne couvrant que 15 % des besoins, l’État encourage les investisseurs à compléter le parc à travers des incitations fiscales : la loi Censi-Bouvard permet ainsi aux investisseurs de déduire 11 % du prix d’achat dans les résidences étudiantes et seniors.

Depuis 2017, la loi Censi-Bouvard ne s’applique plus aux résidences de tourisme. Quelles sont les conséquences de cette évolution ?

S. L. – Avec ce changement, lesrésidences de tourisme deviennent moins compétitives que les deux autres classes d’actifs. Mais elles restent malgré tout un actif intéressant pour les investisseurs en raison des avantages locatifs qu’offrent les statuts de loueur de meublé professionnel et non professionnel : ces deux régimes spécifiques permettent aux propriétaires de percevoir un loyer quasiment net d’impôt. De plus, la résidence de tourisme offre un rendement de l’ordre de 4 %, un taux supérieur à celui de l’habitation classique qui bénéficie pourtant des avantages fiscaux liés à la loi Pinel.

Comment va évoluer le marché des résidences de tourisme ?

S. L. – Aujourd’hui, les résidences de tourisme situées dans les stations balnéaires et de sports d’hiver sont moins recherchées. Leurs taux d’occupation sont parmi les plus bas du marché : ils s’élèvent à 65 % en moyenne durant les six mois de la saison estivale pour les résidences en bord de mer, et à 64 % sur les cinq mois d’hiver pour les résidences en montagne. Nous constatons d’ailleurs moins de constructions sur ce segment.

Cela dit, les résidences de tourisme conservent un attrait dans les sites touristiques et les quartiers d’affaires. Les projets de construction sont aujourd’hui plus axés sur les centres-villes, où les taux d’occupation avoisinent 70 % en moyenne durant toute l’année. Ces projets répondent aux besoins croissants d’une clientèle plus internationale en quête d’hébergements dits « prêts à vivre », offrant notamment un coin cuisine intégré. Un séjour dans ce type de résidence de tourisme est 20 à 40 % moins cher qu’un séjour hôtelier classique, restauration incluse. Cette tendance pousse les promoteurs immobiliers à proposer des prestations de plus en plus haut de gamme et à privilégier les emplacements les plus stratégiques.

Les résidences de tourisme continueront d’être recherchées par les investisseurs en raison de la rareté de l’offre. Avec seulement une trentaine de nouveaux projets en construction par an sur l’ensemble du territoire, le développement de ce type d’actif reste plus modéré par rapport aux résidences étudiantes et seniors. Les pouvoirs publics prévoient de passer de 570 résidences seniors en 2017 à 1 000 résidences en 2020, et d’augmenter le parc de résidences étudiantes de 375 000 à 680 000 en cours de période.

Quels sont les critères d’évaluation des résidences de services ?

S. L. – La qualité de l’emplacement reste déterminante. La crise financière de 2008 a engendré la défaillance de plusieurs gestionnaires. Aujourd’hui, les promoteurs sont plus vigilants sur la qualité de l’emplacement et sur le choix des gestionnaires. Les critères d’évaluation d’un bien ont beaucoup évolué en termes de localisation, notamment par rapport à la population du secteur, son pouvoir d’achat et la proximité des transports en commun. Les promoteurs immobiliers ne construisent plus à tout va pour bénéficier uniquement des avantages fiscaux. Ils investissent dans des projets en prenant davantage en compte les besoins des usagers.

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Un produit sécurisé pour les investisseurs institutionnels

Le marché des résidences de services compte de plus en plus d’investisseurs institutionnels. En quête de placements sécurisés, ils cherchent à diversifier leur portefeuille pour limiter les risques. Ces biens répondent pleinement à leurs besoins. Outre une fiscalité avantageuse et des taux d’occupation élevés, ils leur offrent un loyer pérenne sur une durée ferme : leurs baux sont conclus pour une durée minimum de neuf ans avec l’exploitant et leur taux de renouvellement dépasse les 85 % en fin de bail sur l’ensemble du territoire.

S’agissant des résidences étudiantes et seniors, les investisseurs sont très attentifs aux données démographiques. Pour les résidences étudiantes, ils privilégient par exemple les biens situés dans des villes étudiantes, à proximité des universités et des transports en commun.