En Allemagne, les banques ont l’obligation de faire appel à un expert immobilier certifié HypZert avant d’octroyer un prêt hypothécaire. Elles bénéficient ainsi à la fois d’une évaluation indépendante du bien hypothéqué et d’une étude de marché de long terme. Décryptage avec Aurore Cormier, directrice adjointe du département International chez BNP Paribas Real Estate Valuation.
Quel rôle l’expert certifié HypZert joue-t-il auprès des banques allemandes dans le cadre d’un prêt hypothécaire ?
Aurore Cormier – Malgré des taux d’intérêt toujours bas, les banques allemandes restent très actives dans le financement ou le refinancement des actifs immobiliers en France et en Europe. La législation allemande permet en effet aux banques dotées d’une licence BaFin – l’autorité de régulation de la finance en Allemagne – d’émettre des obligations sécurisées (Pfandbriefe) pour financer ou refinancer des biens.
Dans le cadre de l’octroi d’un prêt hypothécaire, toutefois, les banques Pfandbriefe allemandes ont le devoir de faire expertiser le bien présenté comme garantie par un expert immobilier certifié HypZert. Le but de cette expertise est d’identifier la valeur hypothécaire (Mortgage Lending Value, MLV) de l’actif, qui couvrira les risques liés au Pfandbrief pendant toute la durée du prêt.
Pour rappel, la valeur hypothécaire représente la partie ultra-conservatrice, voire indestructible de la valeur vénale (Market Value, MV). Elle n’est soumise à aucun aléa du marché immobilier. Elle sert de calcul à la valeur sans risque qui bénéficie d’un taux d’intérêt plus bas que les crédits immobiliers financés sur la base de la valeur vénale.
Les enjeux sont colossaux, notamment en cette période où l’Euribor 3 mois demeure bas et compétitif.
Sur quels critères une expertise MLV certifiée HypZert est-elle réalisée ?
A. C. – La valeur hypothécaire repose sur une notion de revenus stabilisés dans le temps. Selon la Charte de l’expertise en évaluation immobilière, elle prend notamment en compte les caractéristiques et les éléments techniques tangibles du bien sur le long terme, les conditions normales du marché local, les conditions d’utilisation actuelles, les conditions alternatives d’utilisation ou encore l’admissibilité du taux de rendement par un propriétaire qui en assurerait une gestion de « bon père de famille ».
Une expertise MLV implique le traitement d’un grand nombre de données, comprenant notamment une étude approfondie sur le niveau des loyers, des mesures d’accompagnement et des taux de rendement passés sur un secteur défini. Ces recherches permettent de poser les bases de calcul de la MLV. Ainsi, elle permet aux banques non seulement de s’appuyer sur l’avis indépendant d’un expert immobilier mais aussi de bénéficier d’une analyse de marché complète comprenant des données passées, des prix actuels et des estimations futures.
Pour répondre au mieux aux attentes des banques allemandes, notamment en termes de comparables et de données historiques, les équipes de BNP Paribas Real Estate Valuation peuvent s’appuyer sur le rayonnement international du groupe BNP Paribas Real Estate, leader en immobilier d’entreprise. Nous disposons d’une base de données complète couvrant l’ensemble des pays européens. Construite par notre département Research avec l’appui du pôle Advisory Transaction, elle rassemble des données collectées sur plus de dix ans. Elle nous permet de fournir en toute confidentialité des études de marché en ligne avec les exigences des banques allemandes.
Nos experts certifiés HypZert peuvent par ailleurs intervenir partout en Europe avec l’aide des équipes locales et assister les banques dans leurs financements.
Quelle est la stratégie de BNP Paribas Real Estate Valuation en matière d’expertise MLV certifiée HypZert ?
A. C. – Aujourd’hui, la demande de refinancement de crédits immobiliers certifiés HypZert pour le compte de banques allemandes reste soutenue. Notre objectif est d’accompagner au mieux les banques sur toutes les classes d’actifs, y compris dans des pays où les marchés immobiliers sont un peu moins matures. Depuis le début de l’année 2018, nous avons traité plusieurs dizaines d’expertises MLV pour le compte de banques. Leur nombre devrait continuer à croître dans les prochains mois.