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Estimation de résidences étudiantes

Évaluation immobilière de résidences étudiantes  :
l’emplacement d’abord

L’estimation d’une résidence étudiante dépend étroitement de sa localisation, des prestations qu’elle propose et du montant des loyers. Le nombre d’étudiants ne cesse d’augmenter depuis les années 1980, tandis que l’offre de logements est insuffisante. Les pouvoirs publics ne couvrant que 15 % des besoins, ils ont recours à des incitations fiscales pour encourager les investisseurs à compléter le parc. 

Sur le marché, la pénurie d’offre exerce une pression à la hausse sur la valeur, et à la baisse sur les taux de rendement de l’actif. Le taux d’occupation moyen des résidences étant proche de 100 %, ce type d’actif est très sécurisé pour les investisseurs.

  • 375 000

    Nombre de logements pour         1 600 000 étudiants

     

  • 300 000

    Objectif de construction de logements étudiants à l'horizon 2020

     

  • 95 %

    Taux d’occupation moyen dans les résidences étudiantes

     

2016 - BNP Paribas Real Estate Valuation France

Évaluation des résidences étudiantes : le point de vue de notre expert

Solenne Loizeau

Expert immobilier et référente résidences services

Quelles sont les caractéristiques des résidences services étudiantes ?

Les résidences étudiantes sont des actifs immobiliers auxquels sont adjoints des services divers : réception, gardiennage, laverie, cafétéria, salles de détente et de sport, garage à vélos, photocopieuse… En réponse à l’évolution des besoins de la population estudiantine, les tendances récentes sont aux espaces communs importants, avec partie dédiée au coworking, et aux équipements de plus en plus digitalisés.

Les résidences étudiantes attirent les investisseurs privés, acquéreurs en bloc, et les particuliers qui achètent à la découpe. Ces derniers détiennent 70 % du parc, sur un marché marqué par la pénurie. La localisation des logements étudiants (ville universitaire, proximité de transports) constitue un élément clé de leur valorisation.

Quelles tendances observe-t-on sur le marché ?

Les avantages fiscaux conférés par le dispositif de la loi Censi-Bouvard aux acquéreurs d’appartements/logements meublés favorisent le développement des résidences de services étudiantes. Ce marché se caractérise cependant par une pénurie de l’offre : le nombre de logements manquants est estimé à environ 842 000 dans les quinze plus grandes villes universitaires, tandis que 85 % des demandes en logements étudiants sont aujourd’hui insatisfaites. Les pouvoirs publics ont pour objectif d’atteindre 680 000 logements étudiants à l'horizon 2020. En raison de la pénurie, le taux d’occupation moyen des résidences dépasse généralement 95 %, ce qui est un gage de sécurité pour ce type d’investissement.

Quelles sont les attentes des investisseurs à l’égard des résidences services étudiantes ?

Les particuliers sont attirés par ce type d’actif en raison des mesures fiscales dont ils bénéficient : dispositif de la loi Censi-Bouvard, récupération de la TVA, régime de la location meublée. Les investisseurs institutionnels sont sensibles à la sécurité du bail de neuf ans conclu avec l’exploitant : il offre la garantie d’un loyer pérenne. La situation géographique est un point d’attention primordial pour les investisseurs : ils privilégient les résidences situées dans des villes étudiantes, à proximité des universités et des transports en commun.

 

Quels sont les principaux critères d’évaluation d’une résidence étudiante  ?

La situation géographique d’une résidence services étudiante est un critère d’évaluation particulièrement important : sa localisation dans une ville fortement universitaire est de nature à accroître la valeur. La proximité d’établissements d’enseignement supérieur et la bonne desserte en transports en commun sont aussi des critères déterminants.

Localisation

Ville étudiante, proximité des universités et des transports.

Prestations hôtelières

Fourniture de linge de maison, ménage, réception…

Capacité de la résidence étudiante

Généralement 100 logements et plus.

Cohérence du loyer

Le loyer ne doit pas être trop élevé au regard du marché locatif local.

Qualité de l’exploitant

Références, réputation sur le marché.

L’estimation d’une résidence étudiante varie selon qu’on est en présence d’un bien en l’état futur d’achèvement ou bâti. Dans les deux cas, on évalue l’actif par les méthodes de la capitalisation du revenu et de la comparaison directe. Dans l’hypothèse d’un bien bâti, on prend également en compte les bilans d’activité de son exploitation.

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