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Estimation de l’activité logistique

Évaluation immobilière de l’activité logistique  :
importance de la localisation

Les activités logistiques connaissent des mutations importantes liées aux modes de consommation : évolution des formats des entrepôts vers le XXL, accroissement du niveau de technologie, intérêt des entrepôts de petite taille pour la logistique du dernier kilomètre… La valorisation d’un actif logistique dépend donc à la fois de sa localisation, de sa configuration et de ses utilisateurs. L’estimation des entrepôts logistiques est d’autant plus cruciale que l’attractivité des rendements rend la concurrence de plus en plus forte sur ce marché. 

 

  • 11 %

    Poids du segment logistique dans l’investissement immobilier d’entreprise en Europe

     

  • 3 800 000

    m² placés en 2016, soit une hausse de 15 % sur un an en France

     

  • 5,5 %

    Taux de rendement prime (entrepôts neufs, bien desservis, baux longs)

     

2016 - Research - BNP Paribas Real Estate

Une équipe dédiée à l’estimation de l’activité logistique

Interview de Jean-Claude Dubois, président de BNP Paribas Real Estate Valuation France. Découvrez pourquoi nous sommes leader sur le marché de l’évaluation des actifs logistiques

Valorisation des actifs logistiques : le point de vue de notre expert

Paul Piquard

Expert senior MRICS

Quelles sont les caractéristiques de l’actif entrepôt logistique ?

Les nouveaux modes de consommation (drive, e-commerce) ont un impact direct sur la chaîne logistique : les formats des entrepôts et leur niveau de technologie explosent (montée du XXL, automatisation) tandis que la logistique du dernier kilomètre et les entrepôts de petite taille voient leur utilité renforcée. L’évaluation des entrepôts est donc directement liée à l’utilisation qui peut en être faite au sein d’une supply chain (plateformes double face – messagerie – ou frigorifiques par exemple) et à leur capacité à être reconvertis pour de nouveaux usages (réversibilité). La localisation quant à elle est plus que jamais un aspect crucial de leur valorisation (proximité des centres de consommation et des axes routiers).

Quelles tendances observe-t-on sur le marché ?

Jusqu’alors négligée par les entreprises au profit de l’innovation ou de la stratégie, la logistique se développe rapidement, avec une croissance estimée à 10 % dans les prochaines années en Europe. Dans un avenir proche, des technologies comme le big data et les livraisons automatisées, par drones ou au moyen de véhicules sans conducteur, auront de forts impacts sur l’immobilier logistique. Pour les utilisateurs, l’enjeu est de disposer d’un outil logistique capable de répondre aux nouveaux modèles économiques et de s’adapter aux évolutions technologiques. Pour les investisseurs, cet actif présente un double intérêt : il offre des rendements attractifs et la possibilité de diversifier leurs portefeuilles.

Quelles sont les attentes des investisseurs à l’égard de cet actif ?

Pour limiter le risque de vacance des entrepôts, les investisseurs privilégient les installations les plus pérennes : des plateformes situées à proximité de grandes agglomérations, synonymes de bassin de consommation, et desservies par un bon réseau routier. Autres moyens : miser sur des bâtiments neufs pour limiter le risque lié à l’obsolescence, et sur des baux de longue durée. Enfin, la capacité d’adaptation à long terme de certains entrepôts doit devenir un critère essentiel pour les investisseurs et les gestionnaires d’actifs.

 

Quels sont les principaux critères d’évaluation d’un entrepôt  ?

La localisation et l’accès aux infrastructures sont l’un des critères les plus significatifs en matière d’évaluation de l’actif logistique.

La classe de l’entrepôt

(AAA, AA, A, B ou C). Niveau de fonctionnalité, de qualité, de sécurité…

Distribution et équipements

Obsolescence plus rapide de certains entrepôts (frigorifiques).

La localisation géographique

Importance de la proximité des axes et nœuds de transport.

La fiscalité

Impact des taxes foncières et autres taxes, variables selon les régions et les pays.

La durée du bail

Les baux longs (9 ou 12 ans en France) offrent plus de sécurité.

La logistique est devenue un enjeu commercial fort pour les entreprises : elles s’efforcent de moderniser leurs plateformes, de livrer toujours plus vite, à moindres frais. La chaîne logistique doit être fiable, rapide, économique. La tendance est donc aux entrepôts XXL, à l’automatisation et aux solutions mutualisées entre prestataires logistiques ou chargeurs. Le loyer varie en fonction des caractéristiques physiques de l’entrepôt, y compris son ancienneté, et des charges qu'il supporte avec l’impôt foncier. Il est déterminant dans le calcul de la valeur de l’actif.

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