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Estimation des locaux d’activité

Évaluation immobilière de locaux d’activité  :
des actifs très diversifiés

À mi-chemin entre les entrepôts et les bureaux, les locaux d’activité consacrent jusqu’à 80 % de leur superficie à des activités de production et/ou de manutention. De taille très variable, ils peuvent aussi bien être utilisés pour l’activité de PME locales que de firmes internationales. Ils concernent donc essentiellement un marché d’utilisateurs et intéressent les investisseurs dans le cadre de stratégies de diversification

Bien que le marché soit relativement stable, la grande diversité de ces actifs rend leur estimation complexe. Nos experts les valorisent au cas par cas.

  • 490

    Expertises de locaux d’activité (ou de portefeuilles) conduites en 2016.

     

  • 80 €

    Valeur locative moyenne des locaux d’activité neufs (France, HT-HC/m²/an).

     

  • 50 €

    Valeur locative moyenne des locaux d’activité de seconde main (France, HT-HC/m²/an).

     

2016 - BNP Paribas Real Estate Valuation France

Évaluation des locaux : le point de vue de notre expert

Marc Baudot

Expert immobilier MRICS - référent Activité

Quelles spécificités présentent les locaux d’activité ?

Les locaux d’activité sont utilisés par des entreprises de taille très variable, de la PME locale à la grande firme internationale. Les activités qui y sont exercées sont elles aussi de natures diverses : production, petit assemblage, stockage, petite distribution, manutention, expédition, et une part limitée de services administratifs. Il peut s’agir par exemple d’un garage de motos comportant un showroom, un atelier de réparation et quelques bureaux. Ou encore, pour l’industrie pharmaceutique, de salles blanches (pièces aseptisées) assorties d’un quai niveleur pour l’expédition des produits. Ou, dernier exemple, d’une chaîne d’assemblage de petites pièces électroniques pour des téléphones portables… Les locaux d’activité sont généralement situés en périphérie d’agglomération.

Quelles sont les caractéristiques du marché des locaux d’activité ?

Les locaux d’activité intéressent essentiellement des utilisateurs, dans le cadre d’une cession ou d’une reprise d’entreprise, mais aussi des investisseurs. Dans ce second cas, il s’agit le plus souvent de foncières qui souhaitent diversifier leur patrimoine au moyen de placements atypiques. Les investisseurs institutionnels sont en revanche plus rares sur ce type d’actifs. La part des investisseurs français est prépondérante. L’acquisition d’un local d’activité s’accompagnant très souvent d’une reconversion, les experts de BNP Paribas Real Estate France ont développé des techniques qui leur permettent de proposer plusieurs scénarios de valorisation adaptés à chaque situation.

Quelles sont les caractéristiques qui font la valeur d’un local d’activité ?

Les utilisateurs sont particulièrement attentifs à la modularité des cloisons : plus celle-ci est grande, plus le local d’activités prend de la valeur. La flexibilité est de mise. Le confort, le chauffage, le mode d’éclairage – zénithal ou en façade – sont également des éléments susceptibles d’accroître la valeur de l’actif. La hauteur sous plafond peut elle aussi devenir un atout lorsqu’elle permet d’aménager des mezzanines. La présence de portes à quai, enfin, apporte une polyvalence qui accroît la valeur du bien. Les normes en vigueur pour les locaux professionnels (HQE, ERP, accessibilité), voire les normes plus spécifiques (par exemple pour les laboratoires pharmaceutiques) sont des points d’attention très importants. Quoi qu’il en soit, ces critères doivent toujours être examinés au regard du type d’activité exercée dans le local à évaluer.

Locaux d’activité : les principaux critères d’évaluation

La variété de ces locaux, en termes de taille, de nature ou de secteur d’activité, rend leur évaluation complexe : nos experts travaillent au cas par cas. Les clients peuvent aussi être très différents : utilisateurs, sociétés foncières ou investisseurs internationaux n’ont pas les mêmes attentes.

Localisation

Contraintes liées au plan d’urbanisme, proximité d’une zone de commerces.

Taux de vacance

La vacance de locaux avoisinants signifie un marché peu dynamique.

Aménagements

Confort et performance des installations, fonctionnalités, éclairage, chauffage...

Équipements

Hauteur sous plafond, nombre de portes à quai, respect des normes…

Normes

HQE, accessibilité, ERP… et normes spécifiques à certaines activités.

Compte tenu de leur variété et de leur mixité, les locaux d'activité font souvent l'objet de reconversions. À ce titre, les experts de BNP Paribas Real Estate Valuation France proposent le plus souvent différents scénarios de valorisation. Par exemple, un investisseur est intéressé par la localisation d'un local d'activité des années 1960. Si le bâtiment a du potentiel, on peut adopter une approche "marchand de biens" qui consiste à conserver les murs et à réhabiliter le local. Autre option, l'approche foncière : dans ce cas, on valorise le terrain en fonction des données collectées par BNP Paribas Real Estate Valuation France sur l'environnement de l'actif (emplacement du terrain, contraintes du plan d'urbanisme...) et sur le marché, et on le rase pour en construire un nouveau.

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