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Estimation de cliniques

Évaluation immobilière de cliniques :
l’importance des ratios d’exploitation

L’allongement de la durée de vie fait des cliniques un produit qui résiste aux crises. Les établissements de santé étant des actifs immobiliers monovalents, l’estimation d’une clinique repose en premier lieu sur l’analyse de son fonctionnement et de ses ratios d’exploitation. Le secteur est en outre très réglementé, ce qui nécessite de solides connaissances juridiques. 

Le marché se caractérise par une demande forte : les investisseurs voient dans les cliniques un actif alternatif et sécurisé dans un secteur très encadré.

  • 5 %

    Rendement « prime » de l’actif clinique en France

     

  • 2 800

    Nombre d’établissements de santé en France

     

  • 10 %

    du CA : taux moyen d’effort locatif des cliniques bien gérées

     

2016 - BNP Paribas Real Estate Valuation France

Estimation de clinique : le critère crucial de la rentabilité de l'exploitation

Interview de Philippe Rebotton, expert immobilier et référent cliniques de BNP Paribas Real Estate Valuation France. Découvrez notre savoir-faire dans l’évaluation de cet actif monovalent (interview 2016).

Valorisation de l'actif clinique : le point de vue de notre expert

Philippe Rebotton

Expert immobilier et référent cliniques

Quelles sont les caractéristiques de l’actif immobilier clinique ?

L’actif clinique est un produit qui résiste à la crise : avec l’allongement de la durée de vie, il y a toujours plus de personnes à soigner. Le secteur est en outre très réglementé, ce qui nécessite de solides connaissances juridiques. Cette typologie d’actifs a également tendance à se transformer. Dans un objectif de maîtrise budgétaire des frais de santé, les pouvoirs publics français encouragent par exemple le développement des interventions en ambulatoire. Une clinique neuve comportera donc moins de surfaces d’hébergement. L’analyse des ratios d’exploitation est essentielle pour évaluer une clinique.

Quelles tendances observe-t-on sur le marché ?

Le marché de l’immobilier de santé se caractérise actuellement par une prédominance d’acquisitions d’actifs unitaires plutôt que de portefeuilles. On constate également moins d’externalisations, et des transactions entre investisseurs.

Compte tenu des regroupements d’établissements de santé, l’intérêt des investisseurs pour l’immobilier de santé se heurte à un manque de produits. Il en résulte une hausse des prix de cession des hôpitaux privés. Les rendements prime sont de l’ordre de 5 %. 

On note par ailleurs une baisse des parts de marché du secteur privé au bénéfice de l’hôpital, en particulier sur les secteurs les moins rentables, tels que l’obstétrique. Les activités les plus rentables restent la dialyse et la chimiothérapie.

Quelles sont les attentes des investisseurs ?

Les investisseurs sont des institutionnels, SCPI, OPCI, foncières. Ils recherchent des opérations sécurisées, ce qu’ils obtiennent par des baux fermes de neuf ans (en France). Le marché étant tendu, avec une offre inférieure à la demande, l’actif clinique est attractif. Il est perçu par les investisseurs comme un moyen de diversifier leur patrimoine. Ils interviennent lors de la construction d’une nouvelle clinique ou dans le cadre d’une fusion d’exploitants, cas de figure le plus fréquent ces derniers temps.

 

Quels sont les principaux critères d’évaluation d’une clinique ?

Les établissements de santé sont des actifs immobiliers monovalents. L’analyse des ratios d’exploitation compte pour beaucoup dans l’estimation de cliniques. L’objectif est d’apprécier le risque sur l’immobilier et le niveau de loyer supportable.

Nombre et durée des séjours

Il s’agit des hospitalisations.

Recettes hors actes médicaux

Frais de chambre particulière ou d’accompagnants.

Le chiffre d’affaires par praticien

Les honoraires de chaque médecin.

Les postes de charges

Par exemple les frais de personnel par spécialité.

Rentabilité effective de la clinique

Taux de marge, rentabilité financière…

Pour évaluer une clinique, un centre médico-chirurgical, une maternité, un centre de dialyse, il convient d’en connaître et d’en analyser le fonctionnement, et d’apprécier sa rentabilité d’exploitation qui est étroitement liée à la charge locative. De nombreux autres ratios peuvent être pris en compte pour valoriser un établissement de santé, comme le taux de rotation en ambulatoire, le nombre d’examens et scanners, l’âge moyen des médecins de l’établissement et leur renommée… Les produits les plus sécurisés au regard de ces critères sont généralement des cliniques récentes, de grande taille, bien implantées localement et gérées par des groupes nationaux ou internationaux.

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