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Estimation d’hôtels

Estimation d’hôtel : une classe d’actifs créatrice de valeurs

Les actifs hôteliers se caractérisent d’abord par leur grande diversité. Le segment de clientèle qu’ils visent, le type de prestations qu’ils proposent et leur lieu d’implantation sont autant de paramètres qui font de chaque estimation d’hôtel un cas particulier. Autre caractéristique ayant un impact significatif sur les scénarios de valorisation : les hôtels doivent être régulièrement réarmés pour répondre aux évolutions des attentes des voyageurs. 

  • 562

    Montants investis en millions €

  • 12 %

    Evolution des montants investis par rapport à 2020

  • 21.00 €

     RevPAR (Revenue Per Available Room)

S1 2021 - Research - BNP Paribas Real Estate Evolution des montants investis par rapport à 2020

Découvrez le point sur les tendances du marché hôtelier

Interview de Vincent Coisne, responsable département hôtel de BNP Paribas Real Estate Valuation France.

Le point de vue de nos experts

Gabriel Poree

Responsable Conseil & Expertise Hôtels

Quelles sont les caractéristiques de l’actif immobilier hôtel ?

C’est la diversité qui caractérise en premier lieu les actifs hôteliers : hôtels indépendants ou affiliés à une chaîne, orientés tourisme d’affaires ou de loisirs, résidences hôtelières, boutiques hôtels, resorts… Une diversité qu’on retrouve dans les implantations : grandes capitales, bord de mer, montagne…
Un trait majeur, et commun à tous les actifs, est qu’ils doivent être régulièrement réarmés afin d’être modernisés ou mis au goût du jour. Les attentes des clients évoluent en effet – notamment en matière de services – les tendances changent, les exigences environnementales également : autant de facteurs pouvant conduire à une adaptation de l’hôtel qui peut aller de la décoration à une refonte totale des espaces. Les experts de BNP Paribas Real Estate Valuation France peuvent jouer un rôle de conseil en proposant alors plusieurs scénarios de valorisation.

Quelles sont les attentes des investisseurs ?

Depuis plusieurs années, on observe à la fois une densification et une diversification des acteurs s’intéressant à l’hôtellerie. Les investisseurs privés voient dans ce type d’actif une opportunité de diversification intéressante. Les actifs hôteliers offrent en effet un certain nombre d’avantages par rapport à d’autres types d’actifs immobiliers tertiaires : structure de détention impliquant généralement un seul locataire ou exploitant, pérennité des cash-flows, vacance minimale, fiscalité avantageuse, création de plus-values par la transformation ou la rénovation et surtout un couple risque/rendement intéressant.

Quels sont les principaux critères d’évaluation d’un hôtel ?

Dans le secteur de l’hôtellerie, à l’instar d’autres secteurs, la localisation reste un critère d’évaluation essentiel. D’autres critères sont également déterminants tels que les prestations, la structure de détention, la performance opérationnelle et le contexte de marché.

Localisation

Destination urbaine, station balnéaire, destination touristique, station de sports d’hiver

Caractéristiques de l’hôtel

Nombre de chambres, prestations et services annexes, qualité d’aménagement, respect des normes (ERP, PMR, environnement…), accessibilité

Structure de détention

Bail, mandat de gestion, contrat de franchise, location-gérance, qualité de l’enseigne, qualité de l’opérateur

Performance opérationnelle

Indicateurs de performance clés (taux d’occupation, prix moyen, RevPAR), structure de coûts, redevances de gestion, redevances de franchise, rentabilité, taux d’effort

Contexte de marché

Demande touristique, infrastructures congrès et événementiel, développement urbain, offre hôtelière et parahôtelière, concurrence

Pour l’estimation de la valeur d’un actif hôtelier, nos experts spécialisés en hôtellerie emploient les méthodes classiques de capitalisation du revenu et d’actualisation des cash-flows. Ils se réfèrent également aux informations de marché les plus récentes afin d’établir au plus juste la valeur de l’actif.

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