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Estimation d’hôtels

Estimation d’hôtel : une classe d’actifs créatrice de valeurs

Les actifs hôteliers se caractérisent d’abord par leur grande diversité. Le segment de clientèle qu’ils visent, le type de prestations qu’ils proposent et leur lieu d’implantation sont autant de paramètres qui font de chaque estimation d’hôtel un cas particulier. Autre caractéristique ayant un impact significatif sur les scénarios de valorisation : les hôtels doivent être régulièrement réarmés pour répondre aux évolutions des attentes des voyageurs. 

Le marché de l’investissement hôtelier est particulièrement dynamique grâce notamment à des fondamentaux solides, un développement de l’offre limité et des perspectives de croissance positives pour l’industrie du tourisme international qui enregistre +3,9 % de croissance (2016) pour la septième année consécutive (source : UNWTO) avec 1 235 millions de touristes internationaux dans le monde en 2016. 

Les investisseurs, de plus en plus souvent généralistes, voient dans ce type d’actif un produit de diversification intéressant avec un fort potentiel de plus-value.

  • 18 382

    Hôtels en France au 1 er janvier 2017 dont 13 995 hôtels classés

     

  • 8,4 %

    Du volume total d’investissement en immobilier commercial en Europe

     

  • 23 milliards d'euros

    Investissement hôtelier en Europe

     

2016 - BNP Paribas Real Estate Valuation France

Le point de vue de nos experts

Une analyse de l'actif hôtel

Quelles sont les caractéristiques de l’actif immobilier hôtel ?

C’est la diversité qui caractérise en premier lieu les actifs hôteliers : hôtels indépendants ou affiliés à une chaîne, orientés tourisme d’affaires ou de loisirs, résidences hôtelières, boutiques hôtels, resorts… Une diversité qu’on retrouve dans les implantations : grandes capitales, bord de mer, montagne…
Un trait majeur, et commun à tous les actifs, est qu’ils doivent être régulièrement réarmés afin d’être modernisés ou mis au goût du jour. Les attentes des clients évoluent en effet – notamment en matière de services – les tendances changent, les exigences environnementales également : autant de facteurs pouvant conduire à une adaptation de l’hôtel qui peut aller de la décoration à une refonte totale des espaces. Les experts de BNP Paribas Real Estate Valuation France peuvent jouer un rôle de conseil en proposant alors plusieurs scénarios de valorisation.

Quelles tendances observe-t-on sur le marché ?

Digitalisation, développement d’offres sur mesure, flexibilité, développement durable : les hôtels doivent innover pour attirer des voyageurs dont les exigences évoluent. 

La percée des acteurs de l’économie collaborative sur le marché hôtelier a contribué à l’émergence de nouveaux modes de consommation. Le secteur hôtelier, traditionnellement organisé en économie de l’offre, se voit challengé par les exigences d’une économie de la demande. Pour y répondre, il s’inspire à son tour des tendances pour imaginer de nouvelles expériences d’hébergement

La création de nouveaux concepts et de nouvelles enseignes s’accélère. Le design hôtelier, historiquement très axé sur les espaces d’hébergement, mise désormais davantage sur des espaces communs et partagés plus vastes, plus conviviaux et enrichis de services (restauration, conciergerie, expositions…).

Quelles sont les attentes des investisseurs ?

Depuis plusieurs années, on observe à la fois une densification et une diversification des acteurs s’intéressant à l’hôtellerie. Les investisseurs privés voient dans ce type d’actif une opportunité de diversification intéressante. Les actifs hôteliers offrent en effet un certain nombre d’avantages par rapport à d’autres types d’actifs immobiliers tertiaires : structure de détention impliquant généralement un seul locataire ou exploitant, pérennité des cash-flows, vacance minimale, fiscalité avantageuse, création de plus-values par la transformation ou la rénovation et surtout un couple risque/rendement intéressant.

 

 

Quels sont les principaux critères d’évaluation d’un hôtel ?

Dans le secteur de l’hôtellerie, à l’instar d’autres secteurs, la localisation reste un critère d’évaluation essentiel. D’autres critères sont également déterminants tels que les prestations, la structure de détention, la performance opérationnelle et le contexte de marché.

Localisation

Destination urbaine, station balnéaire, destination touristique, station de sports d’hiver

Caractéristiques de l’hôtel

Nombre de chambres, prestations et services annexes, qualité d’aménagement, respect des normes (ERP, PMR, environnement…), accessibilité

Structure de détention

Bail, mandat de gestion, contrat de franchise, location-gérance, qualité de l’enseigne, qualité de l’opérateur

Performance opérationnelle

Indicateurs de performance clés (taux d’occupation, prix moyen, RevPAR), structure de coûts, redevances de gestion, redevances de franchise, rentabilité, taux d’effort

Contexte de marché

Demande touristique, infrastructures congrès et événementiel, développement urbain, offre hôtelière et parahôtelière, concurrence

Pour l’estimation de la valeur d’un actif hôtelier, nos experts spécialisés en hôtellerie emploient les méthodes classiques de capitalisation du revenu et d’actualisation des cash-flows. Ils se réfèrent également aux informations de marché les plus récentes afin d’établir au plus juste la valeur de l’actif.

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