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Estimation immeubles
de logements sociaux et conventionnés

Logements conventionnés  : un actif très réglementé

Très encadrés, les logements sociaux conventionnés ne sont pas des actifs de rapport classiques. Le plafonnement des loyers limite la rentabilité locative par rapport aux autres actifs immobiliers. En revanche, comme il répond à un besoin fondamental, le logement social résiste bien en cas de crise : il s’agit d’un actif résilient.

Les mesures incitatives des pouvoirs publics et des taux d’intérêt assez bas (prêts PLS et PLI) ont contribué à la croissance du parc de logements conventionnés. Plus sensibles sur le plan réglementaire, les logements sociaux se revendent surtout en bloc et constituent un marché qui demeure étroit (moins de 10 000 unités vendues par an sur un marché global de plus de 800 000 ventes de logements).

  • 553 811

    Nombre de nouveaux logements sociaux financés en cinq ans en France métropolitaine.

     

  • 130 316

    Nombre de nouveaux logements financés en 2016 en France (départements d’Outre-Mer inclus).

     

  • 80 %

    Pourcentage de Français dont les ressources sont inférieures aux plafonds d’éligibilité au logement social.

     

2016 - BNP Paribas Real Estate Valuation France

Évaluation de logements sociaux : le point de vue de nos experts

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Quelles sont les particularités de l’actif logement social ?

Les logements sociaux ou conventionnés sont des actifs immobiliers très encadrés. Agréés par l’État et financés avec des fonds publics, ils font l’objet d’une procédure d’attribution contrôlée par la puissance publique. Leur loyer est plafonné. Ils accueillent des locataires disposant de ressources inférieures à un plafond et éligibles à l’APL. Les locataires qui respectent leur bail bénéficient d’un droit au maintien dans les lieux sans durée limitée. 

Quelles tendances observe-t-on sur le marché ?

La loi solidarité et renouvellement urbains (SRU) du 13 décembre 2000 impose aux communes urbaines de plus de 3 500 habitants (1 500 en Île-de-France) et aux communes membres d’une agglomération de plus de 50 000 habitants de créer des logements sociaux jusqu’à ce que ceux-ci représentent 20 à 30 % du nombre total de leurs résidences.

Le cinquième bilan triennal de la loi SRU, qui mesure la création de logements sociaux dans les 1 165 communes soumises à cette loi, a annoncé en mars 2017 la production de 187 425 logements sociaux depuis 2014, soit plus que l’objectif fixé de 174 000 logements et une hausse de 34 % par rapport au précédent bilan (sur la période 2011-2013). Le logement conventionné est donc en phase de développement.

Quelles sont les attentes des investisseurs à l’égard de cet actif ?

L’intérêt des investisseurs pour le logement social repose en premier lieu sur la sécurité des revenus (taux d’occupation élevé et forte demande non satisfaite). Les investisseurs privés s’intéressent également au potentiel de revalorisation locative à la sortie de la convention dès lors que la sortie du régime social est envisageable. Les actifs retrouvant le régime de droit commun voient leur rendement locatif s’apprécier. Des investisseurs s'intéressent également à l'acquisition de la nue-propriété de logements conventionnés avec la perspective d'une sortie du régime de la convention. 

Quels sont les principaux critères d’évaluation d’un logement conventionné  ?

Les charges récupérables/non récupérables, le taux de rotation, le taux d’impayés, les coûts annuels de remise en état des logements sont des critères à prendre en compte pour l’évaluation d’un immeuble de logement conventionné.

Le titre de propriété avec mention des servitudes

Il s’agit de vérifier si la parcelle est située sur un emplacement réservé au logement social.

La catégorie de logement PLAI, PLUS, PLI, PAS

Types de prêts octroyés pour le financement.

Le nombre de lots par typologie

T1, T2, T3, T4, T5 et surfaces correspondantes.

Le loyer couru

À terme échu et plafonné, il dépend de la zone géographique et du type de logement.

Le taux de vacance structurelle

Expulsions en cours ou appartements en rénovation.

La durée de la convention et surtout les possibilités de sortie à son terme sont des éléments essentiels pour déterminer les méthodologies d’évaluation à appliquer au logement conventionné. Dans le cas d’une possibilité de sortie du régime social au terme de la convention, l’expert considère une valeur correspondant au marché de droit commun, puis il déduit la moins-value correspondant au manque à gagner locatif (par rapport au loyer de marché libre) sur la durée restant à courir jusqu’au déplafonnement possible, ainsi que les travaux et les coûts de vacance.

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