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Estimation d’immeubles résidentiels : des actifs résilients

L’immobilier résidentiel présente plusieurs avantages : des produits très liquides, des prix relativement résistants face aux aléas économiques, des rendements prime intéressants, un important potentiel de plus-value à la revente. En bloc ou à la découpe, les immeubles d’habitation permettent aux investisseurs de diversifier et de sécuriser leurs portefeuilles. Leur localisation est un critère d’estimation essentiel, auquel s’ajoutent la typologie des biens, l’évaluation de leur liquidité et leur situation locative.

Évaluation d’immeubles résidentiels : le point de vue de notre expert

Guillaume Boniface

Expert immobilier référent Résidentiel

Quelles sont les particularités de l’immobilier résidentiel ?

Les actifs d’habitation sont l’un des fondamentaux du marché immobilier. Souvent atomisés en lots de faible surface, ils sont caractérisés par une gestion locative plus complexe et des coûts administratifs plus élevés que les immeubles tertiaires, mais leur potentiel de plus-value à la revente est important. Il s’agit en outre de produits très liquides, qui offrent une bonne valorisation du capital. Les prix étant moins sujets à fluctuations à la baisse que ceux de l’immobilier de bureau, l’immobilier résidentiel représente une valeur refuge, avec une bonne résilience en période de crise. Il bénéficie souvent d’emplacements de qualité au sein des grandes villes.

Quelles tendances observe-t-on sur le marché ?

Longtemps délaissé par les institutionnels, l’immobilier résidentiel connaît un net regain d’attractivité. Les transactions dans l’ancien, les réservations dans le neuf et les mises en chantier atteignent aujourd’hui des niveaux jamais observés en France depuis les années 2000. Les prix augmentent régulièrement, avec une hausse moyenne de 4 %, qui peut atteindre le double dans les grandes villes. Des tendances que l’on retrouve, quoique atténuées, dans les autres pays européens et qui devraient perdurer dans les années à venir, en particulier en France en raison d’une démographie dynamique, de taux d’intérêt toujours bas et de politiques publiques favorables à la construction et à la rénovation. Depuis 2013, les investissements institutionnels progressent à un rythme annuel moyen de 7,4 %.

Enfin, l’immobilier résidentiel offre aujourd’hui des taux de rendements prime intéressants : ils peuvent dépasser les 4 % alors que pour les bureaux ils peuvent chuter sous les 3 % dans certains quartiers centraux de Paris.

Quelles sont les attentes des investisseurs sur cet actif ?

Aux côtés des family offices, les acteurs institutionnels historiques sur ce marché sont les compagnies d’assurance et les mutuelles, qui ont été rejointes par les fonds OPCI et SCPI de défiscalisation. L’offre en portefeuilles résidentiels de qualité étant atomisée, il n’est pas toujours aisé pour les institutionnels d’investir dans des volumes importants. Mais cet éclatement de l’offre favorise la liquidité des biens. Les institutionnels peuvent soit revendre en bloc à d’autres investisseurs, soit vendre à la découpe, lot par lot, au fil des libérations naturelles. Les biens immobiliers résidentiels représentent donc des actifs de diversification intéressants, avec un bon rapport gestion des risques/rentabilité et une bonne visibilité sur les cash-flows à long terme. Ils permettent aux investisseurs de se constituer un fond de patrimoine assurant des revenus relativement stables et d’accumuler les plus-values générées par les arbitrages d’immeubles.

Quels sont les principaux critères d’évaluation pour l’immobilier résidentiel ?

En immobilier résidentiel, la localisation est évidemment un critère d’évaluation essentiel. L’estimation va également mettre en regard la typologie des actifs et les besoins du marché, ainsi que leur liquidité. Enfin, la situation locative est un critère essentiel puisqu’elle déterminera le rendement de l’investissement.

Emplacement

Centre-ville, services à proximité, commerces, écoles, transports individuels et en commun.

Typologie des logements

Type de surface, standing, connectivité et domotique, qualité énergétique.

Liquidité de l’actif

Au regard du marché du logement.

Situation locative

Taux d’occupation, niveau des loyers par rapport aux prix du marché.

L’évaluation des biens immobiliers résidentiels s’effectue selon une double approche : la comparaison entre la valeur libre par lot et la valeur occupée en bloc, et la capitalisation. On confortera la valeur estimée à l’aide de la méthode des discounted cash-flows.