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Estimation de biens d’exception

Évaluation immobilière des biens d'exception : au-delà des standards de rentabilité

Les biens d’exception sont par essence uniques et très hétérogènes, leur valorisation se fait au cas par cas. Ces biens appartiennent à l’univers du luxe. Dans l’acte d’achat, c’est donc la subjectivité qui prédomine sur les critères de rentabilité. La clientèle, à 70 % internationale, est sensible à la rareté du bien, à son exclusivité, à sa localisation et à ses caractéristiques exceptionnelles.


Sur ce marché de niche, la liquidité des biens est aléatoire avec généralement des délais de commercialisation importants. L’évaluation du bien d’exception doit donc être particulièrement rigoureuse. Fréquemment sollicités par les banques à cet effet, nos experts disposent d’une solide connaissance de ce marché confidentiel, de ses évolutions et des besoins des mandants.

Estimation de biens d’exception : des actifs hors normes

Interview d’Emmanuel Goubet et Kevin Elbaz, référents biens d’exception chez BNP Paribas Real Estate Valuation France. Nos experts apportent un maximum de rationalité sur ce marché hors normes.

Valorisation de biens d'exception : le point de vue de nos experts

Emmanuel Goubet & Kevin Elbaz

Directeur régional (région Sud-Est) et Expert immobilier (région Ile-de-France) : référents biens d'exception

Quelles sont les particularités de l’actif bien d’exception ?

Les biens d’exception relèvent des codes du luxe. Il peut s’agir d’appartements à Monaco, Paris ou sur la Croisette à Cannes, de villas en bord de mer sur la Côte d’Azur, de chalets à Courchevel ou à Megève ...

Sa clientèle nationale et internationale se positionne au-dessus des produits et valeurs traditionnels du marché, avec des logiques parfois plus subjectives que de rationalité économique.

Il s’agit en outre d’un marché très opaque car les opérations sont généralement confidentielles.

Nous pouvons identifier trois critères fondamentaux pour l’évaluation de ce type de biens.

La localisation : critère éminemment reconnu, il l’est d’autant plus sur le marché résidentiel haut de gamme.

L’architecture : facteur déterminant aujourd’hui, mais demeurant subjectif.

Le niveau de prestations : la nature des équipements et la qualité des finitions associées à la présence d’annexes de loisirs, de service et de sécurité.

Quelles sont les attentes des clients à l’égard de cet actif ?

Le marché de l’immobilier de prestige représente généralement des immobilisations patrimoniales dont le retour sur investissement se réalise à la revente.

La majorité des acquisitions sont effectuées pour une résidence principale (à Paris et Monaco) ou secondaire (sur la Côte d’Azur, la côte basque, le bassin d’Arcachon et dans les stations de sports d’hiver renommées) et dans une moindre mesure dans le cadre d’un investissement pour de la location saisonnière ou pour une opération de marchand de biens.

La volonté des acquéreurs demeure avant tout de bénéficier d’un bien exclusif et confidentiel dont la valeur peut s’apprécier ou tout du moins ne pas se dégrader, au titre notamment de charges fixes qui demeurent importantes pour des biens parfois occupés que quelques semaines par an.

Il s’agit principalement d’un achat pour du long terme permettant de surmonter les cycles négatifs.

Quels sont les principaux critères d’évaluation d’un bien d’exception  ?

Les biens expertisés sont par essence uniques et se situent dans un marché marqué par l’hétérogénéité des valeurs, qui relèvent principalement de la localisation, avec les vues et la confidentialité proposée, de la surface réellement habitable, de la configuration et de la qualité des prestations et des annexes. Notre savoir-faire sur ce marché hors normes consiste à apporter un maximum de rationalité et d’éclairages, en nous fondant sur nos propres bases de données, alimentées au fil des évaluations que nous menons.

La localisation du bien d’exception

Paris, Côte d’Azur, stations de sports d’hiver et stations balnéaires réputées…

Prestations et caractéristiques

Niveau d’équipement et d’aménagement spécifique.

Étude du marché

Évolution du marché, volume de transactions, analyse de la demande.

Normes d’urbanisme

Coût éventuel de remise aux normes.

Les banques qui sollicitent des évaluations sont particulièrement sensibles au potentiel de reconversion et/ou d’extension des biens d’exception à expertiser. Le risque lié au respect des normes d’urbanisme est également une de leurs préoccupations.

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