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Estimation de biens d’exception

Évaluation immobilière des biens d'exception : au-delà des standards de rentabilité

Les biens d’exception sont par essence uniques et très hétérogènes, leur valorisation se fait au cas par cas. Ces biens appartiennent à l’univers du luxe. Dans l’acte d’achat, c’est donc la subjectivité qui prédomine sur les critères de rentabilité. La clientèle, à 70 % internationale, est sensible à la rareté du bien, à son exclusivité, à sa localisation et à ses caractéristiques exceptionnelles.


Sur ce marché de niche, la liquidité des biens est aléatoire avec généralement des délais de commercialisation importants. L’évaluation du bien d’exception doit donc être particulièrement rigoureuse. Fréquemment sollicités par les banques à cet effet, nos experts disposent d’une solide connaissance de ce marché confidentiel, de ses évolutions et des besoins des mandants.

  • 520

    Ventes à Monaco en 2016 dans l’ancien
    (2,2 milliards d’euros au total).

     

  • 115

    Nombre de biens vendus de plus de 20 000 euros
    HD/m² en 2016 à Paris.

     

2016 - BNP Paribas Real Estate Valuation France

Estimation de biens d’exception : des actifs hors normes

Interview d’Emmanuel Goubet et Kevin Elbaz, référents biens d’exception chez BNP Paribas Real Estate Valuation France. Nos experts apportent un maximum de rationalité sur ce marché hors normes.

Valorisation de biens d'exception : le point de vue de nos experts

Emmanuel Goubet & Kevin Elbaz

Directeur régional (région Sud-Est) et Expert immobilier (région Ile-de-France) : référents biens d'exception

Quelles sont les particularités de l’actif bien d’exception ?

Les biens d’exception relèvent des codes du luxe. Il peut s’agir d’appartements de haut standing à Monaco ou sur la Croisette à Cannes, de villas en bord de mer sur la Côte d’Azur, de chalets à Courchevel ou à Megève et d’immeubles de prestige sur une avenue parisienne de renommée internationale... Ce micromarché, régi par des logiques parfois subjectives plutôt que par la rationalité économique, échappe aux standards usuels de rentabilité. Il est en outre très opaque car les opérations sont généralement confidentielles. Le savoir-faire des experts de BNP Paribas Real Estate Valuation France consiste à analyser et à exploiter les historiques de valorisation et de transaction dont nous disposons (la taille de notre réseau nous donne accès à un important niveau d’information), et à apporter un maximum de rationalité dans l’estimation de ces biens.

Quelles tendances caractérisent le marché de l’immobilier de luxe ?

Le marché de l’immobilier de prestige représente généralement des immobilisations patrimoniales dont le retour sur investissement se réalise à la revente. Les acquisitions sont effectuées pour une résidence principale (à Paris et Monaco), pour une résidence secondaire (sur la Côte d’Azur, la côte basque, le bassin d’Arcachon et dans les stations de sports d’hiver renommées), dans le cas d’opérations de marchand de biens, voire pour de la location saisonnière, cas de figure le moins courant. 

Sur le marché parisien, la demande de biens d’exception est supérieure à l’offre. Cette tendance s’explique par plusieurs facteurs. L’immobilier de luxe atteint des prix relativement raisonnables à Paris en comparaison d’autres capitales européennes. Et la clientèle, à 70 % internationale, est moins sensible aux aléas économiques.

Le marché demeure cyclique et corrélé aux évolutions du marché économique et financier mondial.

Quelles sont les attentes des clients à l’égard de cet actif ?

BNP Paribas Real Estate Valuation France intervient sur le marché de l’immobilier haut de gamme pour le compte de propriétaires ou d’acquéreurs, mais surtout pour le compte des banques dans le cadre de l’analyse du risque hypothécaire. Les banques ont également besoin d’être « rassurées » sur le risque lié au respect des normes d’urbanisme et cherchent à appréhender au plus juste la liquidité de ces biens d’exception dont les délais de commercialisation sont beaucoup plus longs que ceux des actifs immobiliers plus classiques. Les experts de BNP Paribas Real Estate Valuation France apportent aux banques leur connaissance du comportement de l’actif à long terme sur les marchés.

 

Quels sont les principaux critères d’évaluation d’un bien d’exception  ?

Les biens expertisés sont par essence uniques et se situent dans un marché marqué par l’hétérogénéité des valeurs, qui relèvent principalement de la localisation, avec les vues et la confidentialité proposée, de la surface réellement habitable, de la configuration et de la qualité des prestations et des annexes. Notre savoir-faire sur ce marché hors normes consiste à apporter un maximum de rationalité et d’éclairages, en nous fondant sur nos propres bases de données, alimentées au fil des évaluations que nous menons.

La localisation du bien d’exception

Paris, Côte d’Azur, stations de sports d’hiver et stations balnéaires réputées…

Prestations et caractéristiques

Niveau d’équipement et d’aménagement spécifique.

Étude du marché

Évolution du marché, volume de transactions, analyse de la demande.

Normes d’urbanisme

Coût éventuel de remise aux normes.

Les banques qui sollicitent des évaluations sont particulièrement sensibles au potentiel de reconversion et/ou d’extension des biens d’exception à expertiser. Le risque lié au respect des normes d’urbanisme est également une de leurs préoccupations.

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