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Estimation de retail parks

Évaluation immobilière de retail parks :
l’attractivité d’abord

Le retail park est un centre commercial à ciel ouvert. Composé d’un certain nombre de cellules commerciales de tailles plus ou moins importantes bénéficiant d’un parking commun, il est organisé comme une petite ville, tant pour la circulation des voitures que des chalands. Il est généralement situé en périphérie d’agglomération. S’ils présentent de nombreuses similitudes avec les centres commerciaux, les retail parks sont en revanche plus grands. Leur architecture est en train d’évoluer : elle se modernise et intègre des espaces verts. Tout comme le centre commercial, le retail park doit attirer les clients et proposer des divertissements. 

En tant qu’actif, il se caractérise par l’attractivité de ses prix : c’est un produit low-cost. Il s’adresse au même marché d’utilisateurs/investisseurs que les centres commerciaux et fait souvent partie des mêmes portefeuilles, mais l’offre de retails parks est aujourd’hui plus dynamique.

  • 1430

    Montant investi en millions €

  • 79,02 %

    Evolution des montants investis par rapport à 2020

  • 5.25 %

    Taux de rendement prime

     

T4 2021 - Research - BNP Paribas Real Estate Evolution des montants investis par rapport à 2020

Évaluation de retail parks : le point de vue de notre expert

Christian Lardy

Expert immobilier référent centres commerciaux et retail parks

Quelles sont les particularités de l’actif retail park ?

Le marché des commerces en périphérie s’inscrit dans le cadre d’un modèle économique d’enseignes qui cherchent de grandes surfaces, accessibles rapidement et facilement, pour y présenter l’ensemble de la gamme de leurs produits, et ce, à des niveaux de loyers bien inférieurs à ceux observés en centre commercial et en centre-ville. Les enseignes de centre-ville et de centres commerciaux, historiquement peu implantés dans ces ensembles commerciaux, s’intéressent de plus en plus aux retail parks de dernière génération notamment.

 

Le succès des retail parks s’explique par leurs coûts d’occupation modérés et la production de nouveaux concepts en phase avec la demande des consommateurs. Le volet architectural et la qualité apportée aux espaces extérieurs sont des atouts importants pour ces espaces commerciaux.


Plus anciens, les parcs d’activités commerciales, lorsqu‘ils ne bénéficient pas d’un positionnement stratégique en particulier, sont davantage vieillissants. Les difficultés de nombreux sites, notamment en régions, ne doivent ainsi pas être masquées (vacance, transferts d’enseignes optimisant leur réseau, locaux et parkings vétustes, absence d’espaces extérieurs qualitatifs…).

Quelles sont les attentes des investisseurs sur cet actif ?

Comme pour les centres commerciaux, les attentes des investisseurs ont évolué en l’espace de 10 ans sur cette typologie d’actifs encore peu maitrisée au début des années 2000 / 2010, excepté une fois encore par les foncières spécialisées.
 

En dehors des critères géographiques, les investisseurs sont de plus en plus attentifs aux fondamentaux économiques qui révèlent la bonne santé de la zone commerciale étudiée.

Ces fondamentaux sont la zone de chalandise et le niveau de la concurrence, le taux de fréquentation, le taux d’occupation global, le secteur d’activité le plus représenté, la qualité des signatures (enseignes nationales et internationales) mais aussi et surtout le taux de transformation qui est reflété par le chiffre d’affaires réalisé.

 

Toutefois, à l’image des centres commerciaux, en période de crise, même si les fondamentaux économiques sont bons, le critère géographique prédomine, car le problème de reconversion se pause véritablement.

Quels sont les principaux critères d’évaluation d’un retail park  ?

Les loyers dans des retail parks sont indexés sur l’Indice des loyers commerciaux (ILC). Après une baisse en 2016, la tendance est à la hausse, ce qui améliorera les rendements. La localisation et l’attractivité des retail parks restent des critères essentiels de valorisation.

Localisation

Proximité d’agglomérations importantes, zones commerciales attractives

Organisation

Architecture, convivialité

Zone de chalandise et concurrence

Zone géographique d’où vient la majorité de la clientèle

Attractivité des enseignes nationales/internationales

Plus elles sont renommées, plus elles génèrent du trafic

Étude des principaux indicateurs

CA/m², loyers/m², taux d’effort

Le discounted cash flow (DCF) et la capitalisation sont les méthodes employées pour estimer l’actif retail park. On tient compte des écarts entre les loyers constatés et les valeurs locatives du marché (VLM) calculées, en appliquant une analyse adaptée aux locaux vacants. Sont également analysées les primes de portefeuille et l’étude de sensibilité (taux de rendement, taux d’actualisation, taux d’occupation…).

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