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Estimation de retail parks

Évaluation immobilière de retail parks :
l’attractivité d’abord

Le retail park est un centre commercial à ciel ouvert. Composé d’un certain nombre de cellules commerciales de tailles plus ou moins importantes bénéficiant d’un parking commun, il est organisé comme une petite ville, tant pour la circulation des voitures que des chalands. Il est généralement situé en périphérie d’agglomération. S’ils présentent de nombreuses similitudes avec les centres commerciaux, les retail parks sont en revanche plus grands. Leur architecture est en train d’évoluer : elle se modernise et intègre des espaces verts. Tout comme le centre commercial, le retail park doit attirer les clients et proposer des divertissements. 

En tant qu’actif, il se caractérise par l’attractivité de ses prix : c’est un produit low-cost. Il s’adresse au même marché d’utilisateurs/investisseurs que les centres commerciaux et fait souvent partie des mêmes portefeuilles, mais l’offre de retails parks est aujourd’hui plus dynamique.

  • 7,5 millions

    Nombre de m² de retail parks en France

     

  • 1,4 milliard

    Montant en euros investi dans le commerce de périphérie en France

     

  • 4,6 %

    Taux de rendement prime, après une baisse de 60 pdb entre janvier et décembre 2016

     

2016 - BNP Paribas Real Estate Valuation France

Centres commerciaux et retail parks : des actifs attractifs

Interview de Christian Lardy, expert immobilier et référent centres commerciaux et retail parks de BNP Paribas Real Estate Valuation France. Découvrez notre savoir-faire dans l’évaluation de ces actifs incontournables.

Évaluation de retail parks : le point de vue de notre expert

Christian Lardy

Expert immobilier référent centres commerciaux et retail parks

Quelles sont les particularités de l’actif retail park ?

On distingue deux catégories de retail parks : les grands parcs d’activités dont la surface est supérieure à 10 000 m², et ceux dont la surface est inférieure à 10 000 m². Les plus grands représentent les zones prime très attractives : par exemple, la Patte d’Oie d’Herblay (Val-d'Oise), ou encore la Croix Blanche à Sainte-Geneviève-des-Bois (Essonne), considérée comme le plus grand parc commercial d’Île-de-France avec 160 enseignes et plus de 400 marques de mode, de loisirs et de services.


Les petits parcs d’activités se divisent en quatre catégories selon la surface, le nombre de boutiques et la taille de l’hyper : grands centres régionaux (80 000 m²/150 boutiques), centres régionaux, grands centres, petits centres (20 boutiques entre 5 000 et 20 000 m²). 

Quelles tendances observe-t-on sur le marché ?

On compte 7,5 millions de métres carrés de retail parks en France, contre 17,5 millions de métres carrés de centres commerciaux. Le marché attire les mêmes investisseurs pour les deux types d’actifs : essentiellement des assureurs/mutuelles, des OPCI/SCPI et des foncières commerciales spécialisées. Près des deux tiers des investissements sont réalisés par des opérateurs nationaux, un peu plus d’un tiers par des investisseurs internationaux. Les deux types d’actifs sont souvent panachés au sein de portefeuilles. Les retail parks, moins chers que les centres commerciaux, sont considérés comme des produits low-cost. On estime qu’un million de mètres carrés de nouvelles surfaces verront le jour d’ici fin 2017, contre 300 000 m² seulement pour les centres commerciaux : l’offre de retail parks est plus dynamique.

Quelles sont les attentes des investisseurs sur cet actif ?

Comme pour les centres commerciaux, les investisseurs misent sur un taux d’occupation élevé et sur des enseignes de qualité. Deux indicateurs importants sont surveillés : le CA/m² et le taux d’effort. Ce dernier (ratio loyer et charges/chiffre d'affaires) varie selon les secteurs d’activité. Lorsqu’il excède 15 % sur le long terme, la pérennité de l’activité risque d’être compromise. Mais tandis que dans les centres commerciaux, les taux d’effort sont plus élevés, les retail parks présentent l’avantage de coûts d’occupation plus compétitifs. Leur valorisation dépend étroitement de leur localisation et de leur attractivité.

 

Quels sont les principaux critères d’évaluation d’un retail park  ?

Les loyers dans des retail parks sont indexés sur l’Indice des loyers commerciaux (ILC). Après une baisse en 2016, la tendance est à la hausse, ce qui améliorera les rendements. La localisation et l’attractivité des retail parks restent des critères essentiels de valorisation.

Localisation

Proximité d’agglomérations importantes, zones commerciales attractives

Organisation

Architecture, convivialité

Zone de chalandise et concurrence

Zone géographique d’où vient la majorité de la clientèle

Attractivité des enseignes nationales/internationales

Plus elles sont renommées, plus elles génèrent du trafic

Étude des principaux indicateurs

CA/m², loyers/m², taux d’effort

Le discounted cash flow (DCF) et la capitalisation sont les méthodes employées pour estimer l’actif retail park. On tient compte des écarts entre les loyers constatés et les valeurs locatives du marché (VLM) calculées, en appliquant une analyse adaptée aux locaux vacants. Sont également analysées les primes de portefeuille et l’étude de sensibilité (taux de rendement, taux d’actualisation, taux d’occupation…).

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