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Estimation d’outlets centers

Estimation d’outlets centers : un commerce de destination

Les outlets centers regroupent des points de vente d’invendus de collections passées, proposés à prix réduits (d’au moins 30 %). Les magasins d’usine sont essentiellement des commerces de destination : les consommateurs sont prêts à s’y rendre spécifiquement. Autrefois implantés majoritairement dans des zones industrielles ou en périphérie des grandes agglomérations, ils sont aujourd’hui de plus en plus présents à proximité de sites à fort potentiel touristique. L’emplacement et la qualité des enseignes sont des critères clés de l’estimation d’un outlet center.

Ce marché de niche, où les produits présentent une bonne rentabilité, jouit d’un potentiel important de développement. Les outlets centers sont rares à la vente, et très recherchés par les investisseurs dans le cadre de stratégies de diversification de portefeuille.

  • 27

    Nombre de magasins d’usine en France (415 dans le monde, 138 en Europe).

     

  • 14 000 €

    Fourchette haute du chiffre d’affaires moyen au m² d’un outlet center.

     

  • 5,25 à 6,50 %

    Niveau de rendement attendu sur l’actif outlet center.

     

2016 - Research - BNP Paribas Real Estate

Évaluation de magasin d'usine : le point de vue de notre expert

Aurore Cormier

MRICS, directrice adjointe, département international

Quelles sont les particularités de l’actif outlet center ?

Les outlets centers se sont fortement développés entre les années 1980 et les années 2000, d’abord au Royaume-Uni puis dans le reste de l’Europe. Le phénomène s’explique par le contexte économique : en période de crise, les particuliers sont enclins à consommer moins cher. Commerce de destination par excellence, le magasin d’usine se distingue des autres actifs de commerce par son taux de conversion et un panier élevé : les clients y vont moins souvent que dans un centre commercial mais y dépensent presque toujours et beaucoup plus. Ils regroupent le plus souvent les mêmes grandes enseignes internationales. Les investisseurs comme les promoteurs attachent une attention accrue à l’esthétique de l’outlet center et à la qualité de son environnement. Alors que les premiers magasins d’usine étaient surtout implantés dans des zones industrielles ou en périphérie des grandes agglomérations, les outlet centers de nouvelle génération s’installent à proximité de sites à fort potentiel touristique qui permettent de maximiser l’afflux de clientèle : souvent dédiés aux marques de luxe, ils deviennent de véritables étapes dans les circuits proposés par les voyagistes.

Quelles tendances observe-t-on sur le marché ?

L’actif outlet center est recherché et les taux de vacance y sont relativement faibles. Le marché se caractérise par un fort potentiel de développement, notamment dans le Sud de la France. Certains visent le mass market, d’autres sont plus orientés vers les enseignes haut de gamme. Les 3 premiers centres en termes de chiffre d’affaires en France sont situés dans la moitié Nord de la France : il s’agit de La Vallée Village, à Disneyland Paris, suivi par Marques Avenue à L’Île-St-Denis et Marques Avenue à Corbeil Essonne. En Europe, ce sont le Bicester Village à Londres, le Kildare Village à Dublin, le La Roca Village à Barcelone, le Wertheim Village à Francfort ou encore le Fidenza Village à Milan qui attirent le plus de touristes.

Quelles sont les attentes des investisseurs sur les outlet centers ?

L’outlet center tire sa rentabilité du fait qu’il est un produit de niche. Il est recherché dans le cadre de stratégies de diversification de portefeuille. Les investisseurs confient généralement la gestion de cet actif spécifique à des opérateurs spécialisés tels que Concept & Distribution, Value Retail… Les transactions sont peu nombreuses. Le rendement attendu sur les magasins d’usine se situe entre 5,25 et 6,50 %.

 

Quels sont les principaux critères d’évaluation d’un outlet center ?

Pour évaluer un magasin d’usine, outre les qualités intrinsèques du bien, nos experts analysent en particulier la qualité de son emplacement et sa situation locative, l’idée étant d’apprécier le potentiel de croissance du chiffre d’affaires.

Pertinence de l’implantation

Accès, zone de chalandise, potentiel touristique, taille du parking...

Attractivité des enseignes

Enseignes nationales ou internationales, mass market ou haut de gamme, locomotives, présence des enseignes dans les magasins d’usine concurrents.

Situation locative

Durée des baux, clauses particulières, analyse des niveaux de loyer et des loyers variables (bien souvent, les loyers s’articulent autour de clauses recettes).

Analyse du Chiffre d’affaires

Historique, CA/m², taux d’effort, potentiel d’évolution.

Pour valoriser les outlets centers, nos experts emploient les méthodes par capitalisation et discounted cash flow (DCF). Ils s’appuient sur l’exploitation des données fournies par les services Research et Data management de BNP Paribas Real Estate et sur l’analyse de nos références. Notre expérience/track record nous permet d’analyser les points clés liés au bon fonctionnement du magasin d’usine et de comparer les performances de chiffre d’affaires d’un centre à l’autre, de même que les loyers.

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