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Estimation de bureaux

Évaluation immobilière de bureaux : l’importance de la flexibilité

Les bureaux sont des actifs en pleine mutation. La conception des espaces de travail et des modes de collaboration évolue. Les utilisateurs sont plus sensibles à la mixité, à la flexibilité et au degré de technologie des espaces et des services qu’ils permettent d’associer, tandis que les investisseurs sont attentifs à la valeur verte des locaux du fait de son impact sur les charges et loyers. Désormais, la localisation, la proximité des transports ou la surface ne sont plus les seuls critères de la valorisation d’un immeuble de bureaux.

Produit banalisable et liquide, les bureaux sont l’actif préféré des investisseurs : ils représentent plus de 60 % des montants investis. En progression, avec une demande croissante de surfaces de plus de 5 000 m², le marché de l'immobilier d’entreprise se porte bien.

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  • 4,2 milliards d'euros

    Moyenne des investissements trimestriels sur les 5 dernières années

  • - 5 %

    Baisse du montant investi en bureaux sur 1 an, entre 2015 et 2016

  • 60 %

    Part des bureaux dans la totalité des montants investis en 2016

2016 - Research - BNP Paribas Real Estate

Expertise des bureaux : des actifs en pleine mutation

Interview d’Isabelle Denis, directrice générale de BNP Paribas Real Estate Valuation France. Découvrez notre savoir-faire dans l’évaluation de cet actif incontournable.

Estimation de nos bureaux : le point de vue de notre experte

Isabelle Denis

Directrice générale BNP Paribas Real Estate Valuation France

Quelles sont les caractéristiques de l’actif bureaux ?

La localisation, la proximité des transports, la taille des plateaux, leur forte modularité et leur niveau d’équipement sont des critères de base dans la valorisation d’un immeuble de bureaux. Mais de nouvelles problématiques sont apparues. L’évolution de la conception des espaces de travail et des modes de collaboration doit modifier l’approche des experts.

La flexibilité et la mixité des espaces, leur attractivité, leur potentiel de bien-être ou la présence d’espaces collaboratifs sont par exemple des données de plus en plus significatives. Ces critères ont en effet une valeur économique réelle. Leur impact sur l’efficacité des collaborateurs est prouvé et ils jouent un rôle dans l’image de l’entreprise qui occupe les locaux. Il est donc indispensable d’en tenir compte lors d’une expertise immobilière.

Quelles tendances observe-t-on sur le marché ?

La demande des utilisateurs reste soutenue, en particulier dans les secteurs de la nouvelle économie. Le marché se retrouve, dans certaines régions, en situation de sous-offre. C’est le cas dans certains secteurs de l’Île-de-France, premier marché de bureaux en Europe continentale. Les bureaux sont considérés comme un produit « roi » par les investisseurs dont ils sont l’actif préféré : avec 4,2 milliards d’euros d’investissements trimestriels en moyenne sur les cinq dernières années dans l’immobilier d’entreprise, le bureau tire le marché. Les principaux investisseurs demeurent les fonds, avec près de 50 % des investissements, suivis par les foncières, les SCPI et les assureurs/mutualistes. Les investisseurs étrangers sont de plus en plus présents en France.

Quelles sont les attentes des investisseurs ?

L’intérêt des investisseurs pour les bureaux se fonde sur des critères financiers classiques en matière d’actifs immobiliers : loyers, franchises et aménagements de loyer, taux de rendement, montant des charges ou budgets travaux prévisionnels. Ces éléments sont étroitement liés à des critères tels que la localisation, la situation juridique, les prestations ou la surface des locaux.

Mais au-delà de ces éléments, les investisseurs accordent une importance particulière à la valeur verte des bureaux et à la mise en place de labels énergétiques, compte tenu de leur incidence sur le niveau des charges et des loyers.

Quels sont les principaux critères d’évaluation des bureaux ?

Outre les éléments d’appréciation habituels des actifs immobiliers (localisation, qualité de l’immeuble, durée des baux…), la particularité de l’actif bureaux tient essentiellement à l’attention croissante accordée à l’adaptabilité et à la flexibilité des locaux : cette qualité correspond en effet à une forte attente des utilisateurs et a un impact fort sur la valorisation.

Adaptabilité des locaux

Flexibilité et mixité des espaces, possibilités de divisions.

Réponse aux nouveaux modes de travail

Modernité des équipements, espaces collaboratifs, circulations horizontales.

Localisation

Quartier d’affaires, environnement urbain, proximité des transports.

Qualité de l'immeuble

Date de construction, qualité architecturale, rationalité de la distribution, équipements et services associés (auditorium, RIE, fitness…).

Labels énergétiques et accessibilité PMR

Valeur verte de l’immeuble, conformité aux normes d’accessibilité aux handicapés.

Pour évaluer les immeubles de bureaux, nos experts emploient les méthodes par le revenu (capitalisation du revenu et DCF), et la méthode par comparaison directe. Ils s’appuient sur un historique de transactions exceptionnel du fait du leadership de BNP Paribas Real Estate Valuation France sur ce marché. Ils analysent et retraitent les données et études fournies par les services Research et Data Management du groupe en France et à l’étranger. Chaque estimation est réalisée au plus près des besoins du client et nos experts spécialistes de l’immobilier de bureau apportent des conseils sur mesure.

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